מה ההשפעה של חברות ההייטק על שוק הנדל"ן העסקי?
תוכן עניינים
מבט מקיף על מה ההשפעה של חברות ההייטק על שוק הנדל"ן בישראל בשנת 2022, וסקירה מקיפה של שוק המשרדים באותה שנה, עם דגש על משרדים להשכרה בתל אביב.
שנת 2022 הייתה שנה של צמיחה אדירה בשוק המשרדים בישראל, בעיקר בשל הצמיחה המואצת של ענף ההייטק. חברות הייטק ישראליות גייסו בשנת 2022 סכום שיא של כ-25 מיליארד דולר, והן המשיכו להרחיב את הפעילות שלהן, מה שהוביל לביקוש רב למשרדים איכותיים בתל אביב והסביבה.
במחצית הראשונה של שנת 2022, שיעור התפוסה של משרדים בתל אביב הגיע ל-96%, והמחיר הממוצע להשכרת משרד בתל אביב עלה ל-140 ש"ח למ"ר. גם באזורים אחרים בישראל, כגון רמת גן ובני ברק נרשמה עלייה בביקוש למשרדים, והמחירים עלו בהתאם.
עדכון שנת 2023: שוק המשרדים מתייצב
שנת 2023 הייתה שנה של יציבות בשוק המשרדים בישראל, לאחר שנה של צמיחה אדירה בשנת 2022. בשנת 2023, הצמיחה בשוק המשרדים בישראל התמתנה. שיעור התפוסה של משרדים בתל אביב ירד והמחיר הממוצע להשכרת משרד בתל אביב ירד גם הוא. הגורמים לכך כוללים את העלייה באינפלציה והריבית, כמו גם את הירידות בשוק ההון העולמי. ואולי גם הרפורמה המשפטית שהשפיעה על הכלכלה בארץ.
עדכון שנת 2024: שנת מלחמה
שנת 2024 נפתחה בעיצומה של מלחמת חרבות ברזל, שהטביעה את חותמה על ישראל כולה ועל תחום הנדל"ן העסקי בפרט. חוסר הוודאות הנובע מהמלחמה מורגש היטב ביכולתן של חברות לשכור משרדים חדשים ולהתחייב לחוזים ארוכי טווח. השינוי המשמעותי ביותר שניתן להבחין בו הוא קיצור משמעותי של משך תקופת החוזה שחברות מוכנות לחתום עליו. בעוד שבעבר חברות יציבות היו יכולות להתחייב לחוזים ארוכי שנים, כיום, בשל האי-ודאות שנוצרה בעקבות המלחמה, תקופת ההתחייבות הצטמצמה באופן ניכר.
סקירת שוק המשרדים בתל אביב
בשנים האחרונות היצע המשרדים בתל אביב גדל בצורה משמעותית. בנייה של מספר מגדלי משרדים ומתחמים חדשים שנועדו לשטחי מסחר ותעסוקה גרמו לתוספת של מאות אלפי מטרים של משרדים. מספר דוגמאות למגדלי משרדים חדשים בתל אביב:
מגדלים במתחם חסן ערפה / מתחם יצחק שדה
במתחם חסן ערפה נבנו בשנים האחרונות 4 מגדלי משרדים פלוס מגדל מגורים אחד. בתכנון העתידי אנו מצפים לבנייה של עוד 9 מגדלים במתחם. סה"כ 14 מגדלים שמשלבים תעסוקה, מסחר, מגורים, מלונאות ושטחים ציבוריים רבים. במתחם תוכלו למצוא את תאומי רובינשטיין(2 מגדלים) אשר מאוכלים במלואם בחברות גדולות. מגדל אקרו אשר מאוכלס במלואו ומגדל סקי טאוור אשר קיבל טופס 4 אחרון מבין המגדלים האלו וגם הוא כבר מאוכלס בחברות רבות.
מגדלים במע"ר צפוני של תל אביב
במע"ר הצפוני(מרכז עסקים ראשי) נבנו בשנים האחרונות מספר מגדלי משרדים אשר שינו את הנוף לגמרי. גם פה תוכלו למצוא שילוב של מגדלי משרדים ומגדלי מגורים ומסחר, מגדל WE למשל משמש כעירוב שימושים כלומר בקומות התחתונות עד קומה 19 המגדל מאוכלס במשרדים ומקומה 19 ומעלה יש דירות מגורים(עם לובי שונה לכל אחד).
במע"ר הצפוני בתל אביב תוכלו למצוא את מגדלי המשרדים הבאים:
בימים אלו בונים את מגדל עזריאלי ספירלה אשר יהיה המגדל הגבוהה ביותר בתל אביב.
מגדלים בציר יגאל אלון תל אביב
גם בציר יגאל אלון נבנו בשנים האחרונות מספר מגדלי משרדים כמו מגדל אדגר 360C אשר ממוקם בחלקו הדרומי של הציר בשכונת יד אליהו. מגדל סוזוקי אשר ממוקם במרכז רחוב יגאל אלון והתאכלס במהירות רבה, גם בזכות גשר יהודית שמחבר בין שכונת מונטיפיורי לציר יגאל אלון, שיוצר גישה נוחה ומהירה לבאים ברגל או באופניים מלב תל אביב. מגדלי משרדים חדשים ותשתיות מתקדמות הם חלק מהסיבה מדוע עסקים פותחים משרדים בציר יגאל אלון בתל אביב.
איך חברות הייטק משפיעות על שוק המשרדים?
הביקוש של חברות הייטק למשרדים בתל אביב עלה בצורה חדה מאוד לקראת שנת 2022. בשנת 2020 לא ידענו מה תהיה ההשפעה של וירוס הקורונה על הנדל"ן העסקי, אבל כיום אנו כבר יכולים לראות שחברות הייטק רבות ניצלו היטב את התקופה וגייסו מיליוני דולרים בתקופה קצרה מאוד.
כאשר חברת הייטק מגייסת כספים לרוב הם גם מגייסים עובדים ומתרחבים, וכתוצאה מכך הם מחפשים משרד להשכרה שמתאים לחברות הייטק.
כיום בשנת 2024, חברות ההייטק ממשיכות להיות גורם מרכזי בשוק המשרדים, אך השפעתן עוברת שינוי משמעותי בעקבות המצב הכלכלי והביטחוני. עם המעבר ההדרגתי לעבודה היברידית ולפתרונות גמישים יותר, הדרישות של חברות ההייטק השתנו בהתאם. במקום לחפש משרדים גדולים ורחבי ידיים, רבות מהן מעדיפות חללים קטנים יותר, גמישים ומצוידים בטכנולוגיות מתקדמות, המאפשרים התאמה מהירה לצרכים המשתנים. במקביל, קיימת עליה בדרישה למשרדים בעלי נגישות תחבורתית גבוהה ומתקנים מתקדמים אשר תומכים בעובדים המגיעים למשרד במתכונת חלקית בלבד.
אלו אזורים בתל אביב מועדפים על חברות הייטק?
חברת zuz יועצי נדל"ן, המתמחה בשיווק משרדים להשכרה בתל אביב, מדווחת על ביקוש גואה למשרדים להשכרה באזור עזריאלי. חברות הייטק רבות מחפשות משרדים במיקום מרכזי, המאפשר גישה נוחה לתחבורה ציבורית ולשירותים נוספים.
הפתרון האידיאלי לחברות אלו הוא משרדים הממוקמים במע"ר הצפוני, ציר יגאל אלון, שכונת מונטיפיורי או משרדים במתחם שרונה. כל האזורים הללו ממוקמים במרחק של 15 דקות הליכה מרכבת השלום, ומציעים מגוון רחב של שירותים ומתקנים, כגון מסעדות, בתי קפה וחנויות.
עם זאת, הביקוש הגבוה למשרדים באזורים אלו גורם לתפוסה מלאה, ומאוד קשה למצוא משרדים פנויים להשכרה.
השתלטות על מבנים עצמאיים
בשנים האחרונות, אנו עדים לתופעה חדשה בשוק המשרדים בישראל: שיפוץ בנייני משרדים שנחשבים לקלאס C והפיכתם לאטרקטיבים יותר על ידי שיפוץ כולל של המבנה. תופעה זו נוצרה עקב מחסור של שטחים במגדלים הנחשבים לקלאס A, והיא מהווה מענה לצורך של חברות הייטק גדולות במשרדים איכותיים במיקום מרכזי.
השיפוץ כולל לרוב שדרוג של המבנה החיצוני והפנימי, כולל חדרי השירותים, המטבחים, הכניסות והמעליות. בנוסף, מותקנים במבנה מערכות חדשות, כגון מערכות מיזוג אוויר, תקשורת וחשמל.
השיפוץ מתבצע בדרך כלל על ידי חברות חיצוניות כמו חברת סוויצאפ, אשר לוקחות את כל המבנה לתקופת שכירות ארוכה. חברות אלו משפצות את המשרדים לפי הצרכים של הדיירים, כגון חלוקת מחדש של החלל, התקנת מערכות טכנולוגיות מתקדמות ויצירת חללים שיתופיים.
במקרים מסוימים, השיפוץ מחייב את פינויים של חברות קטנות, אשר אינן יכולות לעמוד במחיר השכירות החדש. עם זאת, השיפוץ מאפשר לחברות הייטק גדולות למצוא משרדים מתאימים במחירים אטרקטיביים יותר.
ירידת מחירים בשוק הנדל"ן העסקי
שוק הנדל"ן העסקי בתל אביב חווה שינויים משמעותיים בשנת 2024, עם ירידות מחירים שמסמנות שינוי כיוון לעומת השנים הקודמות. חברת ZUZ יועצי נדל"ן, המתמחה בשיווק משרדים בתל אביב והסביבה, מדווחת על ירידות במחירי השכירות למשרדים בתל אביב, במיוחד במרכזי העסקים המרכזיים של העיר.
הירידה במחירי השכירות נובעת מכמה גורמים, כולל חוסר הוודאות הכלכלי והביטחוני שהשפיע על הביקוש למשרדים, לצד המעבר הגובר לעבודה היברידית שמצמצם את הצורך בשטחים גדולים. חברות הייטק, שהיו עד לאחרונה המניע המרכזי לעליות המחירים, החלו לצמצם את שטחי המשרדים שלהן, מה שהוביל לירידת מחירים ניכרת בשוק.
הפתרון לחברות הייטק שמחפשות שטחים גדולים להשכרה
הביקוש למשרדים גדולים המותאמים לחברות הייטק בתל אביב אמנם לא נעלם לחלוטין, אך מציאת המשרד המתאים עשויה להיות תהליך ממושך ומאתגר. לשם כך, קיימות שתי אפשרויות מרכזיות שיכולות להוות פתרון:
- משרדים להשכרה במתחם הבורסה של רמת גן: מתחם הבורסה ברמת גן מציע מגוון של משרדים חדשים בגדלים שונים, במחירים נוחים יותר מאשר במרכז תל אביב.
- משרדים להשכרה במתחם בסר בבני ברק: במתחם בסר נבנו מספר רב של מגדלי משרדים בשנים האחרונות מה שמאפשר לחברות הייטק גדולות למצוא את המשרד שלהן שם במחירים זולים בהרבה מתל אביב.
שתי האפשרויות הללו מאפשרות לחברות הייטק גדולות למצוא שטחים גדולים במחירים נוחים יותר, תוך שהן מקבלות את הגמישות והתאמה אישית שהן זקוקות להן.