האם הרפורמה המשפטית משפיעה על שוק המשרדים?
תוכן עניינים
בתחילת שנת 2023 החלה הרפורמה המשפטית של הממשלה ואנו מנסים לבדוק האם הרפורמה המשפטית משפיעה על שוק המשרדים? ואם כן, אז מה ההשפעה? אנו רואים השפעה רחבה של הרפורמה על חיי היום יום של אזרחים רבים אבל האם שוק משרדים להשכרה בתל אביב והסביבה נפגע ישירות מהמצב?
שוק הנדל"ן העסקי שנת 2023
תחילת שנת 2023 החלה בירידת ביקוש למשרדים בעיקר מצד חברות הייטק וסטארט אפ אך לא רק. חברות רבות הקפיאו גיוסי עובדים והחלו בצמצום הוצאות ועצרו תהליכים של מעבר למשרדים חדשים, כפי שעשתה חברת גוגל שהקפיאה את המעבר למשרדים החדשים שלה במתמחם חסן ערפה בתל אביב עקב פיטורי עובדים.
בעקבות ירידת הביקוש אנו רואים גם שינוי במחירי שכירות של משרדים באזור תל אביב והסביבה שמגיעים לכ 35% פחות ממחירי השכירות אשתקד. אנו מזהים ירידה של מחירים גם בתחום רכישת משרדים להשקעה עקב עלייה של הריבית שיצרה אלטרנטיבות אחרות משתלמות יותר מבחינת המשקיעים.
מה כוללת הרפורמה המשפטית
באמצע שנת 2023 הרפורמה המשפטית נמצאת בתהליכי חקיקה, וכוונתה לבצע שינויים מהותיים במערכת בית המשפט של ישראל. השינויים כוללים:
- מינוי שופטים
- פסילת חוקים
- ביטול עילת הסבירות
- שינויים בהגדרות היועצים המשפטיים
ניתן לקרא בהרחבה על החוקים של הרפורמה באתר ויקיפדיה שמפרט את התוכנית, תהליכים ותגובות לרפורמה. כפי שניתן לראות הרפורמה תשפיע ישירות על בתי המשפט ללא קשר ישיר לתחום הנדל"ן, ותחום המשרדים בפרט. אך הרפורמה עלולה להשפיע באופן עקיף על עולם הנדל"ן העסקי בארץ.
השפעת הרפורמה על הכלכלה בארץ
לפני שניגש למצב הכלכלה בארץ חשוב להכיר את המצב הכלכלי של שאר המדינות המתקדמות בעולם. האינפלציה ממשיכה לעלות ומשפיעה על הכיס של מיליוני אנשים בעולם למשל כמו באנגליה שחוו זינוק באינפלציה והתייקרות של מוצרי מזון. בארצות הברית קרסו מספר בנקים לאחרונה עקב המצב.
מצב הכלכלה בישראל מושפע ישירות מהכלכלה העולמית וגם פה עסקים רבים חווים בעיות לאחרונה. אנו רואים שינויים בכלכלה הישראלית שמושפעת ישירות מהרפורמה כמו הוצאת כספים מהארץ, אי הכנסה של כספים חדשים לארץ, חשש לפגיעה בדירוג האשראי, החלשות השקל ועוד. אך חשוב לציין שנכון להיום הבורסה לא מושפעת לרעה מהרפורמה.
השפעת הרפורמה על שוק המשרדים
האם נוכל לראות שינויים בשוק המשרדים בארץ עקב הרפורמה המשפטית? כפי שראינו יש השפעה וחשש גדול של הרפורמה על מצב הכלכלה. האם שוק המשרדים מושפע ישירות ממצב הכלכלה בארץ? שוק המשרדים מושפע ישירות מביקוש של חברות למשרדים והיצע המשרדים הקיים בשוק. ככל שהמצב הכלכלי של החברות יעלה כך הביקוש למשרדים יעלה.
למרות זאת, בשנת 2021-2022 ראינו מה הייתה ההשפעה של וירוס הקורונה על הנדל"ן העסקי ועל הכלכלה, זיהינו ששוק ההייטק פרח בתקופה הזאת למרות המצב הכלכלי הכללי בארץ. משרדים בתל אביב כמו משרדים להשכרה במתחם הבורסה, ומשרדים להשכרה במתחם בסר מהווים אזור מרכזי לחברות ההייטק השונות שיכולות לגרום לביקוש רב למשרדים באזור ועלייה בשוק הנדל"ן העסקי.
חשוב לזכור שיש גם את הצד של בעלי המשרדים שמספקים את ההיצע, ומושפעים ישירות ממצב בכלכלה בשוק. יזמים יבנו פרוייקטים חדשים(בנייינים ומגדלי משרדים) רק במידה ותהיה להם כדאיות כלכלית לעסקה. כדאיות לעסקה מושפעת בין היתר מבחינה של אלטרנטיבות אחרות שיש בשוק.
קשה לתת תשובה חד משמעית האם הרפורמה המשפטית משפיעה על שוק המשרדים ומה ההשפעות. נכון אנו רואים שיש השפעה על הכלכלה והכלכלה משפיעה על שוק הנדל"ן אך יש גורמים רבים נוספים שמשפיעים על השוק ולכן קשה לבודד את ההשפעה הישירה של הרפורמה.
עצירת הרפורמה המשפטית עקב המצב הבטחוני
ב 7 באוקטובר 2023 נפתחת מתקפת הפתע על ישראל מצד חמאס, שיושבים ברצועת עזה. המהלך הוביל למלחמת חרבות ברזל אשר הובילה לעצירה מוחלטת של הרפורמה המשפטית. המלחמה משפיעה ישירות על הכלכלה בארץ ולכן גם על שוק המשרדים. עסקים רבים נפגעו כלכלית עקב המצב, ואנו מזהים גם פגיעה ישירה בשוק הנדל"ן העסקי אשר מוקפא לגמרי מצד העסקים עד יעבור זעם. נכון לתחילת שנת 2025 המלחמה עדיין נמשכת והרפורמה המשפטית עדיין לא חזרה לחקיקה.
