10 מונחים שכדאי להכיר לפני ששוכרים משרד חדש

הכנו לכם רשימה של 10 מונחים שכדאי להכיר לפני ששוכרים משרד חדש בתל אביב והסביבה. אם אתם חדשים בתהליך של חיפוש משרדים להשכרה בתל אביב והסביבה חובה עליכם להבין מספר מונחי יסוד בעולם הנדל"ן העסקי שיעזרו לכם בקבלת ההחלטות לגבי המשרד הבא שלכם. מילון מושגים נדל"ן עסקי מפורט ומסודר לבעלי עסקים המעוניינים בהשכרת משרד.

מחיר למ"ר

בתחום הנדל"ן העסקי נהוג לדבר לפי מחיר למ"ר(מחיר למטר מרובע) דמי השכירות מחושבים לפי מחיר למ"ר כפול שטח ברוטו של המשרד. מחיר השכירות למ"ר משתנה בהתאם לביקוש והיצע בכל רגע נתון וניתן למשא ומתן מול הבעלים של המשרד. אתם מוזמנים לבקר במחירון המעודכן של משרדים בתל אביב.

דמי ניהול

דמי ניהול בעצם זה הסכום שחברת הניהול גובה על שירותי הניהול במגדל או בבניין. דמי הניהול מחושבים לפי מחיר למ"ר(שנקבע על ידי חברת הניהול) כפול שטח ברוטו של המשרד. לרוב חברת הניהול היא חברה חיצונית לבעלים ולא קשורה למחיר השכירות ולא ניתנת למשא ומתן מבחינת השוכרים.

יחס ברוטו נטו

יחס ברוטו נטו הוא ההבדל באחוזים בין השטח ברוטו ושטח נטו. יחס ברוטו נטו בבנייני משרדים יכול לנוע בין 10%-20% לעומת מגדלי משרדים שיכולים להגיע ליחס של 25%-35%. ככל שהיחס ברוטו נטו קטן יותר כך המשרד טוב יותר אך אי אפשר להגיד שהמשרד משתלם יותר כי המחיר הכולל מהווה פרמטר חשוב יותר מהיחס.

שטח ברוטו של המשרד

שטח ברוטו של המשרד הוא שטח המשרד פלוס השטחים הציבוריים. שטחים ציבוריים כוללים לובי ראשי, לובי קומתי, שירותים קומתיים, מסדרונות, מעליות, מדרגות חירום ועוד. כדאי לדעת שדמי השכירות ודמי הניהול מחושבים לפי הגודל ברוטו.

שטח נטו של המשרד

שטח נטו של המשרד הוא השטח של המשרד עצמו בלבד. ישנו חישוב גם של שטח נטו נטו של המשרד, כלומר שטח רצפה של המשרד לא כולל קירות ומחיצות בתוך המשרד.

אופציה

אופציה היא הארכת תקופת השכירות מעבר לתקופה הראשונית. האופציה היא של הדייר בלבד ורק הוא יחליט אם ברצונו לממש אותה או לא. חשוב לוודא שתקופת האופציה רשומה בתור סעיף בחוזה. לרוב תהיה עלייה של 3%-5% בתקופת האופציה אבל זה תלוי בעסקה ונתון למשא ומתן מול הבעלים. חשוב להודיע לבעלים מראש אם ברצונכם לממש את תקופת האופציה לפי מה שסוכם בחוזה.

תקופת גרייס

תקופת גרייס היא תקופה אשר השוכר לא משלם את דמי השכירות. לרוב הבעלים נותן תקופה של גרייס בגלל שיפוץ או השבחה שהשוכר מתכנן לעשות בנכס ובכך לא ישלם את השכירות בזמן העבודות. לרוב תקופת הגרייס משפיעה רק על דמי השכירות ולא על דמי הניהול וארנונה.

משרד ברמת מעטפת

משרד ברמת מעטפת הוא משרד שלא עבר שיפוץ פנים או משרד שעבר הריסה של כל פנים המשרד ונשאר רק השלד. לרוב כאשר רוכשים משרד חדש במגדל או בבניין משרדים אז מקבלים את המשרד ברמת מעטפת(אלא אם כתוב בחוזה אחרת) היתרון בלשכור משרד ברמת מעטפת הוא שניתן לתכנן ולבצע את השיפוץ לפי הצרכים שלכם.

חנייה

לפעמים חנייה חשובה לדיירים לא פחות מהמשרד עצמו. חנייה יכולה להיות במספר תצורות כמו:

• חנייה רגילה
• חנייה כפולה
• חנייה במכפיל

לרוב החניות לא כלולות בתשלום השכירות וניתן לשכור בנוסף לשכירות חניות לפי תשלום חודשי. מה שחשוב לבדוק כשאתם שוכרים חנייה זה הוצאות נוספות שיש על החנייה בנוסף לתשלום החודשי לבעלים. בתל אביב למשל יגבו ממכם גם דמי ניהול וגם ארנונה על כל חנייה.

טופס 4

טופס 4 או טופס אישור אכלוס הוא אישור רשמי שמוכיח שהמבנה עבר את כל הבקרות הנדרשות וראוי לאכלוס. חלק מהבדיקות כוללות בדיקת בטיחות, חשמל, מים, טלפון ועוד. האישור ניתן על ידי הרשות המקומית של אותו מבנה באחריות הקבלן המבצע. חשוב להכיר שלא ניתן לאכלס משרד במגדל או בניין שלא קיבל טופס 4 כחוק.

ערבויות

ערבויות הם בעצם הביטחונות שיש לבעלים כשהוא משכיר לכם את המשרד. ערבויות יכולות להיות במספר תצורות כמו:

• ערבות בנקאית
• ערבות אישית
• פיקדון
• שטר חוב
• צ'קים

כל בעל משרד יכול לדרוש ערבויות שונות בהתאם תנאי העסקה. חשוב להכיר שרוב העסקאות שנעשות מחייבות את השוכר בערבות מסויימת. כיום נהוג לתת ערבות בנקאית בסך 3-5 חודשי שכירות פלוס מע"מ. וודאו היטב שיש לכם מספיק כסף לצורך הערבויות לפני שאתם חותמים על חוזה שכירות.

תשריט יחידה / תוכנית יחידה

תשריט יחידה / תסריט יחידה / תוכנית יחידה הם קובץ או תמונה של חלוקת המשרד. לרוב מסומן שם את כל החדרים והגדלים שלהם. ישנם תוכניות עם אופן חלוקה פלוס ריהוט / נקודות תקשורת / חשמל ועוד. תשריט יחידה יכולה לעזור לכם בסידור הושבת עובדים, הכנסת ריהוט לחדרים ומבט כולל על המשרד.

סיכום – מונחים שכדאי להכיר לפני ששוכרים משרד

לסיכום אנו ממליצים לכם להכיר היטב את המשמעויות של כל מונחי היסוד הללו בתחום הנדל"ן העסקי. כמובן שיש עוד מספר רב של מונחים שאינם מופיעים ברשימה ואנו ב ZUZ יועצי נדל"ן נשמח לייעץ לכם ולעזור לכם בכל שאלה.