משקיע בנדל"ן עסקי? זה מה שאתה חייב לדעת על חוק הרווחים הכלואים

חוק הרווחים הכלואים הוא אולי המהלך המיסויי הדרמטי ביותר שראינו בשנים האחרונות, וככל הנראה גם המשפיע ביותר על שוק הנדל"ן העסקי. אם אתה בעלים של משרד להשקעה דרך חברה בע"מ, או מתכנן להיכנס לתחום, ייתכן שהחוק החדש ישנה באופן מהותי את אופן קבלת ההחלטות שלך. החל מ-2025, הרגולציה החדשה מכריחה חברות לחלק דיבידנדים או לשלם קנס מס, גם אם אין להן תזרים נזיל לכך. המשמעות: בעלי מניות לא יכולים עוד "להחנות" רווחים בתוך החברה בלי לשלם מס דיבידנד. מדובר בשינוי מהותי שמטלטל את עמוד השדרה של החזקה דרך חברות ומחייב בחינה מחודשת של כל אסטרטגיית השקעה.

מהו חוק הרווחים הכלואים – ולמה הוא משנה את חוקי המשחק למשקיע?

חוק הרווחים הכלואים נועד להתמודד עם תופעה בה חברות מרוויחות סכומים ניכרים אך אינן מחלקות אותם כדיבידנד, מתוך כוונה לדחות את תשלום מס הדיבידנד. עד כה, זה היה כלי מיסוי לגיטימי ונפוץ – במיוחד בקרב בעלי משרדים להשקעה שניהלו את הנכס דרך חברה בע"מ. אך החל משנת 2025, כל חברה עם עודפים בלתי מחולקים תחויב לבחור בין שתי אופציות: לחלק דיבידנד בפועל (ולשלם את מלוא מס הדיבידנד) או לשלם מס שנתי של 2% על הרווחים הכלואים. חוק הרווחים הכלואים קובע גם מגבלות נוספות, לדוגמה: גם אם החברה אינה מחלקת רווחים בפועל, רשויות המס יוכלו לראות בחלק מהרווח כדיבידנד "מחולק לצורכי מס". זהו שינוי תפיסה מהותי – ובשוק הנדל"ן, בו רבים מחזיקים נכסים לטווח ארוך מבלי למשוך רווחים, מדובר באתגר אמיתי.

למה החוק הזה נולד דווקא עכשיו? הרקע הכלכלי והפוליטי

על רקע מציאות כלכלית מאתגרת, מלחמה ממושכת והכנסות מדינה נמוכות מהצפוי, חוק הרווחים הכלואים נולד מתוך צורך דחוף להזרים הון לקופת המדינה. אחרי שנים בהן חברות רבות צברו רווחים מבלי לשלם עליהם מס דיבידנד, קובעי המדיניות חיפשו מקורות מימון מהירים – והכיוון הברור היה "לשחרר" את אותם רווחים כלואים. הרקע אינו מקרי: במקביל לנפילת שוק ההייטק, ירידת פעילות עסקית, ומשבר אמון מתמשך בין הציבור לרשויות – המדינה חייבת להגדיל את גביית המסים מבלי להעלות מסים רשמית. כדאי לקרוא גם את הכתבה שלנו על השפעות המלחמה על שוק המשרדים, בה תוכל להבין כיצד משברים כמו הקורונה, הרפורמה המשפטית ומלחמת חרבות ברזל כבר החלו לשנות את כללי המשחק בשוק הנדל"ן העסקי.

מי הם בעלי המניות שייפגעו יותר מכל מהרפורמה?

חוק הרווחים הכלואים אינו פוגע בכל משקיע באופן שווה – אלא מכוון בעיקר לבעלי מניות פרטיים שמחזיקים בנכסי נדל"ן מניב דרך חברות בע"מ. אלו כוללים משקיעים שהקימו חברה לצורך החזקת משרדים להשכרה, ולא משכו רווחים באופן שוטף מתוך מטרה לצבור הון לטווח ארוך. כעת, גם אם הרווחים מיועדים לרכישת נכס נוסף בעתיד או לתחזוקה שוטפת, הם נחשבים כ"דיבידנד רעיוני" החייב במס. משקיעים מהסוג הזה – במיוחד כאלה שצברו רווחים לאורך שנים – עלולים למצוא עצמם עם חוב מס של עשרות אלפי שקלים, למרות שלא משכו שקל אחד לחשבון האישי. חוק הרווחים הכלואים משנה את כללי המשחק גם בניהול סיכונים – ומחייב כל משקיע לבחון מחדש את דרך ההתאגדות, את אסטרטגיית חלוקת הרווחים, ואת התכנון המסוי של ההשקעה.

כיצד משפיע החוק החדש על החלטות רכישה והשקעה במשרדים?

אחת ההשפעות המרכזיות של חוק הרווחים הכלואים היא שינוי שיקול הדעת של משקיעים בבואם לרכוש משרדים. בעבר, רכישת משרד להשקעה דרך חברה בע"מ הייתה אסטרטגיה מועדפת בזכות שליטה טובה יותר בהוצאות, הקלות מס שונות ויכולת דחיית מס על רווחים. אך החוק החדש מבטל בפועל את היתרון של דחיית המס: כל רווח שנותר בחשבון החברה ייחשב כדיבידנד רעיוני ויחויב במס גם אם לא חולק בפועל. המשמעות היא שהמשקיע נדרש לשקול לא רק את התשואה הצפויה, אלא גם את הנטל המסוי השנתי הנוסף שיחול עליו מעצם "אי הפעולה".

רכישה לשימוש עצמי? לא תושפע מהחוק

חשוב להבהיר: חוק הרווחים הכלואים לא ישפיע על משקיעים שרכשו משרד לשימוש עצמי, כלומר משרדים המשמשים את החברה לצורך פעילותה העסקית. במקרים אלה אין הכנסה שוטפת מהנכס, ולכן גם לא נצברים "רווחים כלואים" שעליהם ניתן להטיל מס דיבידנד רעיוני. לכן, משקיעים שמתלבטים אם לרכוש משרד לשימוש עצמי – יכולים לנשום לרווחה, לפחות בשלב זה.

דוגמה מספרית: כמה תעלה לבעל חברה ההחזקה של משרד להשקעה בתל אביב?

נניח שחברה בע"מ מחזיקה משרד להשקעה בציר במע"ר הצפוני בתל אביב, בגודל 100 מ"ר, המושכר ב – 100 ש"ח למ"ר בחודש – כלומר הכנסה חודשית של 10,000 ש"ח, או 120,000 ש"ח בשנה.

1. מס חברות

על הרווח השנתי תחול חבות מס חברות בשיעור 23%, כלומר: 120,000 × 0.23 = 27,600 ש"ח

נותרו בחברה לאחר מס: 92,400 ש"ח

2. חוק הרווחים הכלואים – שתי חלופות לבחירה

החוק מחייב את החברה לבחור בין שתי אפשרויות על הרווחים שנותרו בחברה (92,400 ש"ח):

אפשרות 1: מס שנתי של 2%

החברה בוחרת לא לחלק דיבידנד כלל
⇒ תשלם מס שנתי של 2% על הרווחים הכלואים:
92,400 × 0.02 = 1,848 ש"ח

זהו תשלום שנתי קבוע, כל עוד הרווחים נשארים כלואים.

אפשרות 2: חלוקת דיבידנד כפויה בגובה 5% (2025) או 6% (2026)

החברה תחלק דיבידנד בשיעור 5% מהרווחים הנצברים (בשנת 2025).
92,400 × 0.05 = 4,620 ש"ח דיבידנד לבעל המניות

הבעלים ישלם 30% מס אישי על הדיבידנד הזה: 4,620 × 0.30 = 1,386 ש"ח

דיבידנד כפוי או קנס שנתי – מה עדיף למשקיע בנדל"ן עסקי?

החוק החדש מציב בפני המשקיע התלבטות חדשה: האם למשוך בפועל את הרווחים כדיבידנד ולשלם מס בהתאם – או להשאירם בחברה ולשלם מס "על הנייר" כאילו חולקו. מדובר במעין "קנס שנתי" שמשולם רק בגלל שהרווחים לא חולקו. עבור משקיעים שמעדיפים לצבור הון לצורך רכישות עתידיות, זהו שינוי דרמטי: התזרים שלהם נפגע, התשואה נטו יורדת, והצורך בתכנון מס מדויק גובר. משקיע שייבחר למשוך את הדיבידנד בפועל יצטרך לשלם מס גבוה, אך לפחות יוכל להשתמש בכסף – בעוד שמי שישאיר את הרווחים כלואים ימשיך לשלם מס שנתי בלי ליהנות מהם. עבור רבים, זהו תמריץ ישיר לשקול השקעה בפלטפורמות אחרות או במבנים משפטיים שונים כמו דירות למגורים.

האם החוק יוביל לירידת ערך בשוק המשרדים?

ההשפעה של חוק הרווחים הכלואים על מחירי משרדים בתל אביב כבר מורגשת בשטח. משקיעים רבים שוקלים מחדש רכישת משרדים באמצעות חברה, מה שמוביל להאטה מסוימת בביקוש – בעיקר באזורי פריים כמו רוטשילד, מנחם בגין, מתחם שרונה וסביבת עזריאלי. ככל שנצברים יותר משרדים למכירה בתל אביב, כך התחרות גוברת – ולעיתים, גם המחיר מתכוונן בהתאם. יזמים ובעלי נכסים מתחילים להציע עסקאות גמישות יותר, תמהילים שונים של שכירות ורכישה, ואף הסכמות לחלוקת דיבידנד רגע לפני כניסת החוק לתוקף. עבור קונים פוטנציאליים שמחפשים משרד להשקעה בתל אביב, זו יכולה להיות תקופה של הזדמנויות – בתנאי שהם מבינים היטב את כללי המשחק החדשים שהחוק מכתיב.

מה צופה העתיד לשוק הנדל"ן העסקי?

העתיד של שוק הנדל"ן העסקי בישראל נכנס כעת לעידן חדש, בו רגולציה הופכת לשחקן מרכזי. חוק הרווחים אינו רק תיקון טכני בחוקי המס – הוא משנה את כללי הפעולה של המשקיע, מהבסיס. מי שיידע לפעול נכון, להתייעץ עם אנשי מקצוע ולהתאים את המבנה המשפטי והפיננסי לאסטרטגיית ההשקעה שלו, יוכל להמשיך לצמוח גם תחת הכללים החדשים. מצד שני, משקיעים שיתעלמו מהשינויים עלולים למצוא את עצמם עם נכס מניב פחות, או גרוע מכך – עם קנס שנתי סמוי על רווחים שלא חולקו. השורה התחתונה ברורה: שוק המשרדים בישראל לא קורס, אבל הוא בהחלט משתנה. וזה הזמן להבין, להיערך – ולפעול בחוכמה. שינויי מדיניות מהסוג הזה מקבלים סיקור שוטף אצלנו בבלוג נדל"ן עסקי, לצד ניתוחים, טיפים ומדריכים שיעזרו למשקיעים להבין את כללי המשחק החדשים.