האם דירוג אשראי חיצוני משפיע על שוק הנדל"ן העסקי?

הורדת הדירוג של ישראל על ידי מודיס בספטמבר 2024 מעוררת חששות רבים בשוק הנדל"ן העסקי, ובפרט בשוק המשרדים בתל אביב. דירוג אשראי חיצוני משפיע על שוק הנדל"ן באופן ישיר, שכן דירוגים חיצוניים משפיעים על התנאים הפיננסיים של עסקים ועל השוק המקרקעי בכללותו. כאשר הדירוג יורד, זה מעלה את עלויות המימון של עסקים ומקטין את יכולת ההשקעה בנכסי נדל"ן. במאמר זה נבחן את ההשפעות האפשריות של דירוגי האשראי על השוק, תוך מתן דגש על שוק המשרדים.

דירוגי אשראי והשפעתם על כלכלה ישראלית

דירוגי האשראי הם אחד הכלים המובילים להערכת יציבותה הכלכלית של מדינה. סוכנויות דירוג כמו מודיס, פיץ' וסאנדארד אנד פורס (S&P) מספקות הערכות מבוססות נתונים על יכולת המדינה לעמוד בהתחייבויותיה הפיננסיות. דירוג גבוה יכול להקל על המדינה לגייס הלוואות בריביות נמוכות, בעוד דירוג נמוך ידרוש תשלום ריביות גבוהות יותר. ככל שהריבית גבוהה יותר, כך קשה יותר לעסקים להשקיע, מה שעשוי להקטין את ההשקעות בשוק הנדל"ן.

מהו דירוג אשראי?

הסוכנויות הללו בוחנות גורמים שונים, כולל שיעור הצמיחה הכלכלית, יחס החוב לתוצר, והמצב הפוליטי והחברתי של המדינה. כאשר דירוג האשראי יורד, נגרמת תחושת חוסר ודאות בשוק, מה שמוביל לחוסר יציבות ולירידה בביקושים למשרדים להשכרה בתל אביב ובכלל.

דירוגי האשראי החיצוניים שמשפיעים על ישראל

בין הסוכנויות המובילות בשנת 2024 המדרגות את ישראל נמצאות:

• מודיס: שהורידה את דירוג ישראל ל-Baa1 עם תחזית שלילית, מה שמצביע על אפשרות להורדה נוספת בעתיד.
• סאנדארד אנד פורס: שמדרגת את ישראל ב-BBB, מה שמצביע על יציבות יחסית אך עם סיכון פוטנציאלי.
• פיץ': שגם היא מדורגת ב-BBB, מראה שהדירוגים הללו משפיעים על תהליכי הלוואה והשקעה.

הדירוגים הללו מהווים מדד קרדיטיבי להשקעות בינלאומיות, ובמקרה של הורדה, יש לכך השפעות רחבות על המשק המקומי.

השפעת דירוג אשראי על שוק הנדל"ן העסקי והשכרות של משרדים

השפעת דירוג האשראי על השוק המשרדים היא מורכבת וכוללת מספר גורמים שמשפיעים על מחירי השכירות וביקוש המשרדים.

כיצד הדירוג משפיע על מחירי השכירות?

הורדת דירוג האשראי עשויה להוביל לעלייה בריביות על הלוואות. עסקים המתקשים לגייס הון בשל ריביות גבוהות, עלולים להפחית את הוצאותיהם על שכירת משרדים. כתוצאה מכך, מחירי השכירות עשויים לרדת, דבר שיפגע בהכנסות של בעלי הנכסים. ירידת מחירים יכולה גם לגרום לבעלי נכסים להוריד מחירים כדי למלא את המשרדים הריקים.

השפעה על הביקוש למשרדים בתל אביב

תל אביב, שמזוהה כאחד המרכזים הכלכליים החשובים בישראל, יכולה לחוות ירידה בביקוש למשרדים בשנת 2024-2025, במיוחד אם עסקים יתחילו להעדיף חללי עבודה גמישים על פני משרדים קבועים. חברות רבות עשויות לבחור באפשרות של עבודה מהבית או במודל היברידי, דבר שיקטין את הצורך במשרדים פיזיים. ההשפעות הללו עשויות להימשך עד שהשוק יתייצב מחדש, דבר שיכול לגרום להאטה בשוק המשרדים להשכרה בתל אביב.

תובנות מפעילות רכישת משרדים בתל אביב והסביבה

לפי ניסיון של המתווכים בחברת zuz יועצי נדל"ן, בשוק הנדל"ן בתל אביב נצפתה ירידה קטנה במחירי רכישת המשרדים בשנת 2024. יש לבחון האם מגמה זו תמשך, במיוחד לאור הורדת דירוג האשראי. בשוק, שבו התחרות גדולה והדרישות משתנות, בעלי נכסים צריכים להיות גמישים ולהתאים את הצעותיהם לצורכי השוק המשתנים.

תחזיות לעתיד

תחזיות לגבי השפעת הדירוג על השוק הן קריטיות למקבלי החלטות בשוק הנדל"ן. כשיש שינוי בדירוג האשראי של מדינה, הוא משפיע באופן ישיר על התנאים הכלכליים והפיננסיים במדינה. על מקבלי ההחלטות, כולל יזמים, משקיעים ויזמי נדל"ן, להבין את המשמעות של דירוגים אלו כדי לקבל החלטות מושכלות על השקעותיהם. תחזיות שמצביעות על שיפור בדירוג יכולות להניע משקיעים להיכנס לשוק, להגדיל את הביקוש לנכסים, ובכך להעלות מחירי השכירות והקנייה.

האם יש סיכוי לשיפור בדירוג?

לפי מודיס, שהורידה את דירוג האשראי של ישראל בשני מדרגים בספטמבר 2024, יש סיכוי שדירוג זה יחזור למצב טוב יותר אם הממשלה תציג תוכניות ברורות ומקיפות לשיפור הכלכלה וצמצום החוב הציבורי. המצב הנוכחי, המלווה בחוסר ודאות בעקבות המלחמות בעזה ובלבנון, מעצים את האתגרים הכלכליים שישראל מתמודדת איתם. שיפור בדירוג האשראי עשוי להוביל לירידת הריביות, דבר שיגביר את יכולת המימון של עסקים וישפר את תנאי ההשקעה בשוק. כתוצאה מכך, שיפור זה יכול להחזיר את הביטחון לעסקים ולמשקיעים, ולהשפיע לחיוב על שוק הנדל"ן המקומי, ובפרט על שוק המשרדים.

מסקנות: האם דירוג אשראי חיצוני משפיע על שוק הנדל"ן העסקי?

בהחלט. דירוגי האשראי משפיעים על התנאים הפיננסיים של חברות, והם יכולים לשנות את פני שוק הנדל"ן העסקי, ובפרט את שוק המשרדים בתל אביב. הבנת ההשפעות הללו היא חיונית למשקיעים וליזמים.

בעוד שהורדת דירוג האשראי יכולה להצביע על קשיים כלכליים, היא גם מספקת הזדמנויות לצמיחה ולהתחדשות בשוק הנדל"ן. עסקים צריכים להיערך לשינויים, להיות גמישים ולהתמקד באסטרטגיות ארוכות טווח כדי להתמודד עם האתגרים.