תובנות מהשטח עם רועי מ-ZUZ: שוק המשרדים מעבר לכותרות – התמונה המלאה מהשטח

שוק המשרדים מעבר לכותרות הוא לא סיסמה, הוא מציאות שאני פוגש כמעט בכל תהליך ליווי. בפרק התשיעי בסדרת הכתבות תובנות מהשטח עם רועי מ-ZUZ, אחרי שעסקנו בנושאים חשובים רבים, הגיע הזמן לדבר על נושא עדין יותר: הפער בין מה שאנחנו קוראים בעיתונות הכלכלית לבין מה שקורה בפועל בתוך עסקאות אמיתיות.

בשנים האחרונות מתפרסמות שוב ושוב כותרות על “עודף היצע בתל אביב”, “מגדלים חצי ריקים” ו“לחץ אצל יזמים”. הנתונים לעיתים נכונים אבל הפרשנות שלהם חלקית. וכשחברה מקבלת החלטה אסטרטגית של מעבר משרד על בסיס כותרת, בלי להבין את המורכבות שמאחוריה, היא עלולה לגלות שהמציאות שונה לחלוטין.

הפרק הזה נולד משיחה אחת בשנת 2025, שהמחישה לי עד כמה חשוב להבין את שוק המשרדים מעבר לכותרות ולא דרך פילטר של נרטיב כללי.

אשליית השפע: מדוע "מלא משרדים פנויים" הוא המשפט מטעה בנדל"ן העסקי?

בשנת 2025 פנתה אליי מנכ"לית של חברת סייבר מבוססת שחיפשה משרד חדש. הדרישה הייתה ברורה: כ-500 מ"ר, בסביבת עזריאלי תל אביב, עם אופציה לצמיחה עתידית.

כבר בתחילת השיחה היא נשמעה רגועה מאוד.
“אין לחץ,” היא אמרה לי, “הבנתי שיש המון שטחים פנויים. בטח נמצא משהו בקלות.”

היא לא המציאה את זה. באותה תקופה התפרסמו לא מעט כתבות שדיברו על היצע גבוה במיוחד באזורי הביקוש. המסר היה ברור: מי שמחפש משרד נמצא בעמדת כוח.

הדילמה: כש 500 מ"ר זה לא רק מספר

כשנכנסנו לעומק הדרישות, התמונה הסתבכה:

• קומה עצמאית אם אפשר
• משרד אינטימי, לא חלל מחולק עם עוד שלוש חברות
• חלוקה פנימית שמתאימה לחברת הייטק
• עדיפות לשטח מרוהט Plug & Play
• שיפוץ עדכני בסטנדרט גבוה
• מיקום קרוב לרכבת השלום וצירי תחבורה

על הנייר – לא דרישות חריגות.
בפועל – שילוב שמצמצם דרמטית את ההיצע הרלוונטי.

התחלנו סבב סיורים. ראינו משרדים גדולים מדי, קטנים מדי, כאלה שדורשים שיפוץ מלא, כאלה שנראים טוב בתמונות אבל מרגישים אחרת לגמרי בשטח.

כן, היו משרדים פנויים.
אבל לא היו הרבה משרדים מתאימים.

ופה מתחילה ההבנה האמיתית של שוק המשרדים מעבר לכותרות: נתון כמותי לא משקף התאמה איכותית.

רגע ההתפכחות: כשהשוק נראה אחרת במציאות

אחרי שבועיים של סיורים, היא עצרה ואמרה לי משפט שלא אשכח:
“אני מופתעת. חשבתי שיהיה הרבה יותר קל.”

הפער הזה בין הציפייה שנוצרה מקריאת כותרות לבין המורכבות בשטח הוא לב העניין.

כשכותבים שיש “עודף היצע”, לא תמיד מדייקים:

• האם מדובר במשרדים גדולים בלבד?
• האם מדובר בתל אביב?
• האם מדובר באזור הכי מבוקש בתל אביב?
• האם מדובר בבניינים ישנים?
• האם מדובר בשטחים בקומות נמוכות ללא נוף?
• האם מדובר בנכסים שלא שופצו עשור?

הכותרת לא מפרקת את הסגמנטים.
היא מציגה תמונה כללית.

אבל החלטת מעבר משרד היא לא החלטה כללית, היא החלטה מדויקת מאוד.

הפתרון: יצירת ערך במקום לחפש מדף מוכן

באחד הסיורים הגענו לנכס ישן יחסית בשכונת מונטיפיורי. המשרד היה במצב בינוני: חלוקה מיושנת, תקרות עייפות, מטבחון שלא תאם את רוח החברה.

רוב החברות היו פוסלות אותו מיד.

אני ראיתי פוטנציאל.

הבניין היה במיקום טוב, הקומה עצמאית, והבעלים חשוב לא פחות, היה פתוח לשיח.

נכנסנו למו"מ עמוק שכלל:

• שיפוץ מלא במימון בעל הנכס
• התאמת חלוקה מחדש לפי צרכי החברה
• שדרוג תשתיות תקשורת
• המשרד יגיע עם ריהוט מלא

במקום למצוא משרד “מושלם”, יצרנו משרד מותאם.

וכאן שוב מתחדדת התובנה: שוק המשרדים מעבר לכותרות הוא שוק שבו ערך נוצר דרך תהליך לא דרך מדף מוכן.

כמות לעומת התאמה: הטעות הנפוצה ביותר

הרבה מנהלים ומקבלי החלטות נופלים למלכודת הסטטיסטיקה כשהם מתבלבלים בין שני מושגים שונים בתכלית: היצע לעומת היצע רלוונטי. על הנייר, המספרים עשויים להיראות מרשימים; אם דוח כלכלי מצביע על 40 משרדים פנויים בגודל של 500 מ"ר באזור מסוים, זה בהחלט נשמע כמו שפע שמאפשר בחירה חופשית ועמדת כוח במו"מ. אך ברגע שצוללים לשטח ומפעילים את המסננים האיכותיים, התמונה משתנה מקצה לקצה.

המספרים בעיתון יכולים להיות נכונים, אבל המסקנה שנגזרת מהם שגויה לעיתים קרובות, כי הסטטיסטיקה לא יודעת לסנן את הפרמטרים הבאים:

• סטנדרט הגמר: האם המשרד מוכן לעבודה או דורש הריסה ובנייה מחדש?
• חלוקת החלל: האם החלוקה מתאימה לחברה מודרנית או שהיא תקועה בשנות ה-90?
• רמת התחזוקה: האם הבניין מנוהל היטב או שהמעליות והלובי מרחיקים עובדים ולקוחות?
• הקרבה האמיתית: האם המשרד באמת "מרחק הליכה" מהרכבת או שזה רק תיאור שיווקי?

בסופו של דבר, אם מתוך אותם 40 משרדים רק 4 באמת עומדים בסטנדרט הנדרש, הרי שהשוק שלכם הוא שוק של מחסור, לא של שפע. וזו בדיוק המשמעות של הבנת שוק המשרדים מעבר לכותרות: היכולת להפריד בין ה"רעש" הסטטיסטי לבין מה שבאמת זמין ומתאים לצמיחה של העסק שלכם.

פרסום ממומן: לקרוא בין השורות

נקודה נוספת שחשוב לדבר עליה היא פרסום ממומן.

לא מעט כתבות כלכליות נראות מערכתיות לחלוטין, ורק מתחת לכותרת מצוין שהן בשיתוף גוף מסוים. זה לגיטימי, זה חלק מהעולם התקשורתי.

אבל צריך להבין:

• יזם שמפרסם פרויקט יציג אופטימיות.
• גוף שמחזיק מלאי גדול עשוי להדגיש מגמה מסוימת.
• בניין חדש ישמח להציג “הצלחה מסחררת”.

האם הנתונים שקריים? לרוב לא.
האם הם מייצגים את כלל השוק? לא בהכרח.

כשקוראים על שוק המשרדים מעבר לכותרות, חשוב לשאול:
מי מספר את הסיפור – ומה האינטרס שלו?

למה כדאי להתייעץ עם איש מקצוע מהשטח?

מעבר משרד הוא הרבה מעבר לשינוי כתובת. זו החלטה פיננסית ואסטרטגית ארוכת טווח שמשפיעה במקביל על התזרים, על התפעול היומיומי, על יכולת הגיוס של החברה ואף על התדמית שלה מול עובדים ולקוחות. בדיוק בגלל הרב־ממדיות הזאת, החלטות שמתקבלות רק על בסיס כותרות כלליות עלולות לפספס את התמונה המלאה.

איש מקצוע שחי את השוק רואה דפוסים שלא מופיעים בדוחות:

• איזה סוגי נכסים נסגרים מהר
• איפה בעלי נכסים באמת גמישים
• איפה יש “שקט תעשייתי” ומו"מ פרקטי
• ואיפה יש בניינים נוצצים שקשה לסגור בהם עסקאות

ייעוץ נכון לא מבטל את הנתונים הוא מפרש אותם נכון.

וזה ההבדל בין להסתמך על כותרת לבין להבין את שוק המשרדים מעבר לכותרות דרך ניסיון מצטבר של עסקאות.

נדל"ן עושים ברגליים: התרומה של איש שטח בעולם של נתונים יבשים

בסופו של יום, שוק הנדל"ן העסקי לא מתנהל בתוך קובץ אקסל, אלא בתוך חדרים סגורים ומסדרונות של בנייני משרדים. כאיש שטח, התרומה שלי למנכ"לית חברת הסייבר – ולכל שוכר אחר – היא לא רק בשיקוף המחיר למ"ר, אלא בהבנה של "האותיות הקטנות של המציאות".

שום כתבה בעיתון לא תספר לכם שבעל נכס מסוים לחוץ לסגור כי הוא רכש בניין אחר, או שמגדל ספציפי שנראה חצי ריק נמצא למעשה בתהליך של מו"מ מתקדם על כל הקומות שלו. איש שטח מכיר את ה"דופק" של הבניין: הוא יודע מי השכנים, מי חברת הניהול, ואיפה אפשר לייצר מציאות חדשה בנכס שדורש שיפוץ. המספרים היבשים הם רק נקודת הפתיחה; היכולת שלי היא לקחת את חוסר הודאות של השוק ולתרגם אותו ליתרון תחרותי עבורכם. כשאתם מסתכלים על כותרת, אתם רואים מגמה. כשאני מסתכל על נכס, אני רואה עסקה.

הטיפים של רועי: איך לקרוא נכון את שוק המשרדים מעבר לכותרות באתרים ובחדשות?

כדי שלא תבנו אסטרטגיה עסקית על בסיס נרטיב תקשורתי חלקי, ריכזתי לכם כמה כללי ברזל שיעזרו לכם להבין מה באמת קורה בשטח:

• פרקו את הסטטיסטיקה לגורמים: כשאתם שומעים על "היצע גבוה", תשאלו – באיזה גודל? באיזו רמת גמר? בקומה גבוהה או נמוכה? שוק המשרדים הוא לא מקשה אחת, ומחסור במשרדי פרימיום יכול להתקיים במקביל לעודף במשרדים מיושנים.
• זהו את האינטרס מאחורי הכותרת: לפני שאתם מקבלים החלטה על בסיס כתבה, בדקו אם מדובר בתוכן ממומן או בנתונים של גוף בעל עניין. המציאות בחדרי המשא ומתן לרוב מורכבת ויצירתית הרבה יותר ממה שכתב כלכלי יכול לתאר.
• אל תחכו ל"קריסה" שלא תגיע: המתנה ממושכת לירידת מחירים דרמטית בנכסים מבוקשים עלולה לעלות לכם באובדן הנכס המדויק עבורכם. בשוק של 2026, הזדמנויות נסגרות מהר, ללא קשר לכותרות הכלליות.
• תנו משקל ל"היצע רלוונטי" בלבד: התמקדו רק בנכסים שעומדים במינימום הדרישות שלכם (מיקום, נגישות, רמת גמר). לעיתים תגלו שמה שנראה כמו "שפע" בעיתון הוא למעשה שוק של מחסור עבור הצרכים הספציפיים שלכם.

לסיכום: הסיפור של חברת הסייבר הוא תזכורת לכך שנדל"ן עסקי לא צורכים דרך מסך המחשב, אלא דרך הרגליים. שוק המשרדים מעבר לכותרות בחדשות מלמד אותנו שבעוד שכותרות מייצרות רעש, רק הבנה עמוקה של השטח מייצרת עסקאות חכמות. בפרק התשיעי של תובנות מהשטח עם רועי מ-ZUZ, המסר שלי הוא ברור: אל תתנו לממוצעים להחליט עבורכם. המשרד שלכם הוא לא מספר בסטטיסטיקה – הוא המקום שבו העסק שלכם אמור לצמוח, וצמיחה דורשת דיוק, לא רק כותרת טובה.

---

מתלבטים לגבי המעבר הבא שלכם?
אשמח ללוות אתכם בתהליך, לנתח יחד את השוק בצורה מפוכחת ולמצוא את הנכס שיתאים בדיוק לאסטרטגיה שלכם.

רועי נגר, ZUZ יועצי נדל"ן:

• טלפון: 058-7657665
• מייל: roy@zuznadlan.co.il

כל פרקי הסדרה: תובנות מהשטח עם רועי מ-ZUZ

פספסתם פרק? כאן תוכלו לצלול לכל התובנות והסודות משוק המשרדים בסדרה.

פרק	שם פרק	תובנה מרכזית	האזנה לפודקאסט
1	ההוצאות שלא סיפרו לכם עליהן במשרד להשכרה	חשוב להבין את כל ההוצאות הנלוות מעבר לשכירות – ערבויות, מסים, שירותים ועוד	האזנה ביוטיוב
2	לא כל משרד שראיתם בלוחות באמת רלוונטי	לא כל מודעה או משרד שמופיע ברשת מתאים במציאות; יש לזהות פיתיון ולסנן נכון	האזנה ביוטיוב
3	בעל נכס שמתעקש על מחיר לא ריאלי	תמחור לא ריאלי יכול להשאיר נכס ריק לאורך זמן ולפגוע בתשואה	האזנה ביוטיוב
4	לכמה זמן להשכיר את המשרד?	בחירת משך חוזה מושפעת מסוג השוכר, מיקום ושוק; אין פתרון אחד מתאים לכולם	האזנה ביוטיוב
5	הגודל לא תמיד קובע	משרד גדול יותר יכול להיות יעיל יותר מבחינה כלכלית ותפעולית לעסק	האזנה ביוטיוב
6	כדי להיות יזם נדל״ן עסקי טוב חייב להכיר את השטח	הבנת צרכי הלקוח והשטח היא קריטית להצלחת יזמות נדל״ן עסקי	האזנה ביוטיוב
7	המשרד הבא נקבע לפי הצרכים – לא לפי התאריך	המעבר הבא צריך להיקבע על בסיס צרכים עסקיים לא על לוח זמנים בלבד	האזנה ביוטיוב
8	מיקום המשרד כחלק מאסטרטגיית הגיוס	מיקום נכון של המשרד יכול לתמוך בגיוס עובדים ולהשפיע על הצלחת העסק	האזנה ביוטיוב
9	שוק המשרדים מעבר לכותרות – התמונה המלאה מהשטח	נתונים ופרסומים לא תמיד משקפים את המציאות; חשוב להבין לעומק את המציאות בשטח	האזנה ביוטיוב
10	מה ניסיון של שנים בשטח לימד אותי על חיסכון במקום הלא נכון	ניסיון לחסוך בעמלת תיווך יכול לעלות לבעל נכס הרבה יותר – חשוב להסתכל על ערך כולל	האזנה ביוטיוב