תובנות מהשטח עם רועי מ-ZUZ: הגודל לא תמיד קובע
תוכן עניינים
גודל המשרד לא תמיד קובע, ובמיוחד לא בלב הפועם של תל אביב. כשאני משוחח עם לקוחות שמתכננים את המעבר הבא שלהם, הדרישה לשטח מסוים(למשל, 200 מ"ר) היא כמעט תמיד הדבר הראשון שעולה.
ברוב המקרים, כשהם מספרים לי כמה מ"ר הם צריכים, המספר הזה מבוסס על תחושת בטן או על חישוב כללי של עובד למטר, לא על ניתוח אמיתי של הצרכים העסקיים בפועל. לכן, עוד לפני שאני מציג להם נכסים, אני שואל סדרה של שאלות ממוקדות: כמה עובדים מגיעים למשרד ביום-יום? מה החלוקה האידיאלית עבורם? איך נראית סביבת העבודה שלהם? ומה סדר העדיפויות שלהם מבחינת נוחות, מיקום ותכנון פנימי?
התשובות לשאלות האלו מאפשרות לי להבין את התמונה המלאה, את מה שהם באמת צריכים, לא רק את מה שהם חושבים שהם צריכים. בפרק החמישי של תובנות מהשטח עם רועי מ-ZUZ, אני משתף סיפור מהעבודה שלי שממחיש עד כמה חשוב לעצור רגע לפני שמחליטים רק לפי המידות, ולבחון מה באמת הופך משרד למתאים, יעיל ורווחי לעסק.
גודל המשרד לא תמיד קובע: איך משרד גדול יותר נכנס לאותו תקציב
אחד המקרים שהמחיש לי יותר מכל שגודל המשרד לא תמיד קובע הגיע מלקוח מתחום הפינטק שחיפש משרד להשכרה בתל אביב.
כבר בשיחה הראשונה הוא היה מאוד חד לגבי הדרישה שלו: משרד של כ־300 מ"ר, לא יותר. זה היה “הקו האדום” שלו, גם מבחינת תקציב וגם מבחינת תפיסה.
התחלנו לסייר במשרדים בטווח הזה, אבל מהר מאוד הבנתי שיש פער בין מה שהוא מבקש לבין מה שהשוק מציע בפועל. המשרדים בגודל 300 מ"ר באזור המבוקש בסביבת עזריאלי היו יקרים יחסית, חלקם עם יחס ברוטו נטו פחות יעיל, וחלקם פשוט לא נתנו לו מרחב אמיתי לצמיחה.
המחשבון שלא משקר: איך משרד גדול יותר עולה אותו דבר?
בשלב מסויים עצרתי רגע והצעתי לו לעשות חישוב מסודר לא לפי תחושת בטן, אלא לפי המחיר הכולל של המשרד. נכנסנו יחד למחשבון השכירות באתר שלנו, והתחלנו לפרק את המספרים: שכירות משרד, דמי ניהול וארנונה.
כאן הגיעה ההפתעה.
מצאנו משרד של כ 400 מ"ר, גדול משמעותית ממה שהוא תכנן, אבל במחיר למ"ר נמוך יותר. כשהכנסנו את כל הנתונים למחשבון, התברר שהעלות החודשית הכוללת כמעט זהה לזו של משרד 300 מ"ר שהוא רצה מלכתחילה.
מעבר למחיר, היה כאן יתרון אסטרטגי נוסף:
המשרד הגדול אפשר לו לגדול בתוך החלל עצמו, בלי להיכנס ללחץ של מעבר נוסף בעוד שנה. בזכות זה, הוא הרגיש מספיק בטוח כדי לחתום על חוזה לשנתיים במקום חוזה לשנה אחת בלבד, מה שנתן לו יציבות תפעולית וגם חיסכון בעלויות מעבר עתידיות.
בסופו של דבר, ההחלטה לא נבעה מהשאלה “כמה מטרים אני צריך?”, אלא מהשאלה הנכונה יותר:
איזה משרד נותן לי את התמורה הטובה ביותר לתקציב, היום ובעוד שנתיים?
השוואת עלות חודשית כוללת: משרד 300 מ"ר מול משרד 400 מ"ר
כדי להמחיש איך גודל המשרד לא תמיד קובע, הכנתי השוואה פשוטה בין משרד של 300 מ"ר לבין משרד של 400 מ"ר, כאשר ההבדל במחיר למ"ר יוצר עלות חודשית כוללת כמעט זהה, למרות פער משמעותי בגודל השטח.
| פרמטר | משרד 300 מ"ר(קטן יותר) | משרד 400 מ"ר(גדול יותר) |
|---|---|---|
| מחיר שכירות למ"ר | 145 ₪ | 100 ₪ |
| שכירות חודשית | 43,500 ₪ | 40,000 ₪ |
| דמי ניהול למ"ר | 18 ₪ | 18 ₪ |
| דמי ניהול חודשיים | 5,400 ₪ | 7,200 ₪ |
| ארנונה למ"ר(לאחר הנחה לחברות תוכנה) | 15 ₪ | 15 ₪ |
| ארנונה חודשית | 4,500 ₪ | 6,000 ₪ |
| עלות חודשית כוללת | 53,400 ₪ | 53,200 ₪ |
מה רואים מהטבלה?
- למרות שהמשרד גדול ב־100 מ"ר, העלות החודשית הכוללת כמעט זהה
- המשרד הגדול אפילו זול ב־200 ₪ לחודש
- השוכר מקבל:
- יותר מרחב
- אפשרות לגדילה עתידית
- גמישות תפעולית
- בלי לחרוג מהתקציב
אל תסתכלו על המטרים, תסתכלו על הערך
התובנה הכי חשובה מהמקרה הזה היא שגודל המשרד לא תמיד קובע את כדאיות העסקה, אלא היכולת של המשרד לשרת את האסטרטגיה שלכם. שוכרים רבים נופלים למלכודת ה"קיבעון המטרי" הם מחפשים מספר מסוים כי זה מה שהם מכירים מהעבר. אבל בשוק המשרדים של היום, במיוחד באזורי ביקוש כמו תל אביב, המחיר למ"ר הוא דינמי מאוד.
לעיתים, דווקא משרד גדול יותר עומד ריק זמן רב יותר, מה שיוצר לכם מנוף לחץ על בעל הנכס להוריד את מחיר השכירות למ"ר. בסופו של יום, העסק שלכם לא עובד על "מטרים", הוא עובד על תזרים מזומנים מול נוחות תפעולית. אם אתם יכולים לקבל מרחב צמיחה, חדר ישיבות גדול יותר או אזור לאונג' מפנק מבלי להגדיל את ההוצאה החודשית עשיתם עסקה חכמה יותר מאשר "להצטמצם" לתוך משרד יקר וצפוף.
טיפ מעשי לעסקים שמחפשים משרדים
אם אתם מחפשים משרד להשכרה, אל תתחילו מהשאלה “כמה מ"ר אנחנו צריכים”, אלא מהשאלה “מה התקציב הכולל שאנחנו יכולים להרשות לעצמנו בחודש”. רק אחרי שמבינים את המסגרת הכלכלית האמיתית, אפשר לבחון גדלים שונים, תכנונים שונים ומיקומים שונים ולגלות פתרונות שלא חשבתם עליהם בהתחלה.
במידה ואתם עובדים עם מתווך נדל"ן עסקי בקשו לראות חלופות בגדלים שונים, בדקו תמיד את העלות הכוללת ולא רק את שכירות המשרד, וחשבו צעד אחד קדימה: האם המשרד ישרת אתכם גם בעוד שנה-שנתיים? לפעמים, החלטה מעט פחות אינטואיטיבית היום חוסכת מעבר, הוצאות ולחץ מיותר מחר.
אחרי שנים של ליווי שוכרים ובעלי נכסים בתל אביב והסביבה, למדתי שהמשרדים הטובים ביותר הם לא אלה שמתאימים בדיוק למספר שכתבתם על דף, אלא אלה שמתאימים לאסטרטגיה העסקית שלכם. גודל המשרד לא תמיד קובע, אבל היכולת לבחון את הנתונים בצורה נכונה בהחלט כן.
רוצים לבדוק האם המשרד הבא שלכם באמת משתלם? צרו איתי קשר.
רועי נגר, ZUZ יועצי נדל"ן:
- טלפון: 058-7657665
- מייל: roy@zuznadlan.co.il
