
רכישת משרדים להשקעה – למי זה מתאים?
תוכן עניינים
בשנים האחרונות, רכישת משרדים להשקעה הפכה לאפיק השקעה פופולרי בקרב אנשי עסקים, משקיעים פרטיים וגופים מוסדיים. הסיבות לכך רבות ומגוונות, ובהן: תשואה גבוהה, ביקוש גבוה לשטחי משרדים, גיוון בתיק ההשקעות ועוד.
עם זאת, חשוב לזכור שרכישת משרדים להשקעה היא השקעה לכל דבר ועניין, ויש להכיר את הסיכונים הכרוכים בה. לכן, לפני שמשקיעים במשרד להשקעה, חשוב לבצע מחקר מעמיק ולקבל ייעוץ מקצועי. בשל הביקוש הגבוה למשרדים להשקעה, שוק משרדים למכירה בישראל הוא שוק פעיל ותוסס.
שוק המשרדים במרכז הארץ תחילת שנת 2025
לפני שאתם רצים לרכוש משרד להשקעה אתם חייבים להכיר את שוק המשרדים, מצב היצע וביקוש נכון להיום ותחזית לעתיד.
הנה כמה גורמים חשובים שיש לקחת בחשבון:
- מצב היצע וביקוש: האם יש מספיק משרדים להשכיר? האם הביקוש למשרדים גבוה?
- מחירי השכירות: מה המחיר הממוצע של משרד להשכרה? האם המחירים צפויים לעלות או לרדת?
- התחזית הכלכלית: האם הכלכלה הישראלית צפויה לצמוח או לקטון?
בנוסף, חשוב לקחת בחשבון את המיקום של המשרד.
- אזור מבוקש: האם המשרד ממוקם באזור מבוקש? האם ישנן חברות רבות באזור?
- תחבורה: האם המשרד נמצא בסמוך לתחבורה ציבורית?
רכישת משרד להשקעה היא החלטה חשובה שצריכה להיעשות לאחר מחקר מעמיק. שנת 2024 התחילה בירידת מחירי שכירות של משרדים בתל אביב והסביבה. הירידה נגרמה בעיקר עקב מלחמת חרבות ברזל, והרפורמה המשפטית שהחלה כבר בשנת 2023. עם זאת, רוב מגדלי המשרדים בתל אביב והסביבה עדיין מאוכלסים כמעט במלואם. אנו רואים יציבות בעיקר במשרדים ליד תחנות הרכבת, שהביקוש שם עדיין גבוה.
למה לקנות משרד להשקעה?
למה משתלם לקנות משרד להשקעה בתל אביב והסביבה? תל אביב והסביבה הן מרכז עסקים בינלאומי, עם ביקוש גבוה למשרדים. רכישת משרד להשקעה באזור זה יכולה להיות השקעה משתלמת, בשל מספר סיבות:
תשואה גבוהה יחסית לנדל"ן פרטי
תשואה גבוהה היא אחד הגורמים המרכזיים למשקיעים בבחירת השקעה. בנדל"ן עסקי, ניתן למצוא עסקאות עם תשואה שנתית של 6% ומעלה, כפול מהתשואה המקובלת בשוק הנדל"ן הפרטי.
מה הסיבה לתשואה הגבוהה?
הסיבה לתשואה הגבוהה בנדל"ן עסקי היא בעיקר בשל הביקוש הרב למשרדים. עסקים זקוקים למשרדים כדי לפעול, ולכן ישנה תחרות גבוהה על שטחים להשכרה.
האם תשואה גבוהה = השקעה כדאית?
לא בהכרח. חשוב לזכור שתשואה גבוהה מלווה גם בסיכון גבוה יותר. השקעה בנדל"ן עסקי כרוכה בהוצאות שוטפות, כגון ארנונה, דמי ניהול וביטוח. כמו כן, ייתכן שיהיה צורך לשלם מס רכישה גבוה בעת רכישת המשרד.
ביקוש גבוה למשרדים
ביקוש גבוה למשרדים הוא אחד הגורמים החשובים ביותר להצלחת השקעה בנדל"ן עסקי. ככל שיש יותר ביקוש למשרדים, כך יהיה למשקיעים קל יותר להשכיר את הנכסים שלהם וליהנות מתשואה גבוהה.
מהם הגורמים לביקוש גבוה למשרדים?
ישנם מספר גורמים המשפיעים על הביקוש למשרדים, כגון:
- צמיחה כלכלית: צמיחה כלכלית מובילה לעלייה במספר החברות הפועלות באזור מסוים, מה שגורם לעלייה בביקוש למשרדים.
- גידול באוכלוסייה: גידול באוכלוסייה באזור מסוים מגדיל את מספר העסקים הפוטנציאליים הזקוקים למשרדים.
- מגמות בשוק התעסוקה: מגמות בשוק התעסוקה, כגון עבודה מהבית, עשויות להשפיע על הביקוש למשרדים.
המשמעות של ביקוש גבוה למשרדים
ביקוש גבוה למשרדים מעניק למשקיעים מספר יתרונות, כגון:
- קלות השכרה: משרדים בעלי ביקוש גבוה הם קל יותר להשכרה, מה שמאפשר למשקיעים להשיג תשואה גבוהה יותר.
- יציבות מחירים: ביקוש גבוה למשרדים יכול לסייע בהגנה על ערך הנכסים של המשקיעים.
- סיכון מופחת: ביקוש גבוה למשרדים יכול להפחית את הסיכון להפסדים למשקיעים.
ביקוש גבוה למשרדים הוא גורם חשוב שיש לקחת בחשבון בעת בחירת השקעה בנדל"ן עסקי. משקיעים המעוניינים להשיג תשואה גבוהה ויציבה צריכים לבחור נכסים הממוקמים באזורים עם ביקוש גבוה למשרדים.
גיוון בתיק ההשקעות
אחד העקרונות הבסיסיים של השקעות הוא גיוון התיק. משמעות הדבר היא השקעה במגוון נכסים, כגון מניות, אג"ח, נדל"ן ועוד. גיוון התיק מפחית את הסיכון הכולל של ההשקעות, מכיוון שהוא מונע מהמשקיע להשקיע את כל הכסף שלו בנכס אחד.
רכישת משרד להשקעה היא דרך אחת לגיוון תיק ההשקעות. נדל"ן עסקי הוא נכס בעל סיכון גבוה יותר מנדל"ן למגורים, אך הוא גם מציע פוטנציאל תשואה גבוה יותר.
ישנם מספר דברים שניתן לעשות כדי להגביר את הגיוון בתיק ההשקעות:
- השקיעו במגוון של נכסים: השקיעו במגוון של נכסים, כגון נדל"ן, מניות, אג"ח ומטבעות.
- השקיעו במגוון של סקטורים: השקיעו במגוון של סקטורים, כגון טכנולוגיה, פיננסים ושירותים.
- השקיעו במגוון של מדינות: השקיעו במגוון של מדינות כדי להפחית את הסיכון הגיאוגרפי.
מהם החסרונות ברכישת משרד להשקעה?
רכישת משרד להשקעה יכולה להיות השקעה משתלמת, אך חשוב להיות מודעים גם לחסרונות האפשריים. להלן כמה מהחסרונות העיקריים של רכישת משרד להשקעה:
- הוצאות גבוהות: הוצאות רכישת משרד להשקעה כוללות את מחיר הנכס עצמו, עמלות רכישה, הוצאות שיפוץ או שדרוג, וכן הוצאות חודשיות כגון ארנונה, חברת ניהול, ביטוח, ועוד.
- סיכון להפסד: משרדים להשקעה חשופים לסיכון כספי, כגון ירידה במחירי הנדל"ן, חוסר יכולת להשכיר את המשרד, או נזק לנכס.
- דרישות ניהול: משרדים להשקעה דורשים ניהול וניהול שוטף, כגון השגת שוכרים, גביית דמי שכירות, טיפול בתקלות, ועוד.
החסרון הגדול ביותר: ההוצאות הגבוהות בזמן שאין שוכר
אחד החסרונות הגדולים ביותר של רכישת משרד להשקעה הוא ההוצאות הגבוהות בזמן שאין שוכר. ההוצאות העיקריות הן ארנונה וחברת ניהול, אשר ממשיכות לגבות דמיהן גם אם אין שוכר בנכס.
ארנונה עסקית יקרה בהרבה מארנונה פרטית. לדוגמה, ארנונה עסקית באזור תל אביב עומדת על כ-31 ש"ח למ"ר, לעומת ארנונה פרטית של כ-15 ש"ח למ"ר.
דמי ניהול של מגדלי משרדים נעים סביב 16-20 ש"ח למ"ר. דמי ניהול אלו כוללים בדרך כלל שירותי אחזקה, ניקיון, וביטחון של השטחים הציבוריים.
המלצה
לפני רכישת משרד להשקעה חשוב לבצע מחקר מעמיק ולחשב את ההוצאות החודשיות הצפויות, גם אם לא יהיה שוכר. חשוב גם לבחור משרד הממוקם באזור מבוקש, עם ביקוש גבוה למשרדים.
רכישת משרדים להשקעה ללא דייר
רכישת משרד להשקעה ללא דייר היא השקעה בסיכון גבוה יותר, אך גם עם פוטנציאל תשואה גבוה יותר. הרבה משקיעים מתלבטים האם להתחיל לשפץ את המשרד עוד לפני שיש שוכרים פוטנציאלים, והתשובה תלויה במספר גורמים, כגון:
- מצב השוק: אם שוק המשרדים יציב עם ביקוש גבוה, ניתן להשכיר את המשרד גם ללא שיפוץ.
- גודל המשרד: משרדים גדולים יותר דורשים שיפוץ יסודי יותר כדי להיות אטרקטיביים עבור שוכרים.
- עלות השיפוץ: עלות שיפוץ המשרד הוא אחד השיקולים העיקריים בעסקה. שיפוץ יכול לכלול הוצאות משמעותיות, ולכן חשוב להיערך כלכלית. כאן נכנס לתמונה מחשבון שיפוץ משרד, שמיועד לסייע לבעלי משרדים בהבנת היקף ההשקעה הנדרש.
המחשבון מאפשר להזין פרטים כמו גודל המשרד, סוג השיפוץ המבוקש (לדוגמה, שדרוג חללים, יצירת Open Space, או התקנת טכנולוגיות מתקדמות), וכן את העלויות המשוערות לחומרים ולעבודה. לאחר הזנת הנתונים, המחשבון מספק הערכה כוללת ומפורטת של עלויות השיפוץ. כלי זה לא רק מסייע בבניית תקציב אלא גם מעניק לבעלי המשרדים ביטחון בהחלטותיהם, בין אם מדובר בביצוע שיפוץ מקיף או רק בהתאמות קלות.
שימוש בכלים תכנוניים כמו מחשבון שיפוץ משרד מאפשר לבעלי נכסים ומשקיעים לתכנן בצורה מושכלת, למזער סיכונים ולמקסם את פוטנציאל התשואה של הנכס – גם בשוק דינמי ותחרותי.
המלצה לעבוד עם חברת תיווך
ברגע שרכשתם משרד ותרצו להשכיר אותו, אנו ממליצים לעבוד עם חברת תיווך נדל"ן עסקי שמכירה את שוק המשרדים להשכרה באזור של הנכס שלכם. חברת תיווך מקצועית תוכל לסייע לכם למצוא שוכרים למשרד שלכם במהירות וביעילות.
שוק המשרדים בתל אביב והסביבה
שוק משרדים להשכרה בתל אביב והסביבה נחשב ליציב עם ביקוש גבוה של שוכרים. עם זאת, חשוב לבצע מחקר מעמיק לפני רכישת משרדים להשקעה.
רכישת משרד בעסקת נכס מניב
רכישת משרדים להשקעה בעסקת נכס מניב היא אופציה אטרקטיבית עבור משקיעים המעוניינים להרוויח תשואה מיידית. עם זאת, חשוב לבצע מחקר מעמיק לפני ביצוע עסקה מסוג זה.
גורמים חשובים לבחינת עסקת נכס מניב
כאשר אתם בוחנים עסקת נכס מניב, חשוב לקחת בחשבון את הגורמים הבאים:
- תקופת החוזה: חשוב לברר כמה זמן נשאר לדייר בתוקף החוזה שלו. אם החוזה קצר, ייתכן שתצטרכו למצוא שוכר חדש במהלך תקופת ההשקעה שלכם.
- מחיר השכירות: חשוב לברר מהו מחיר השכירות שהדייר משלם. אם מחיר השכירות נמוך ממחיר השוק, ייתכן שתצטרכו להעלות את המחיר כדי להשיג תשואה סבירה.
- שווי התשואה: חשוב לחשב את שווי התשואה של העסקה. שווי התשואה הוא היחס בין ההכנסות מהנכס להוצאות.
- איכות הדייר: חשוב לברר מהי איכות הדייר שנמצא בנכס. דייר איכותי הוא דייר שמשלם את שכר הדירה במועד ועומד בתנאים של החוזה.
- אופציה להשבחה: חשוב לברר האם יש אופציה להשבחה עתידית של הנכס. השבחה של הנכס יכולה להגדיל את שוויו ואת התשואה מהנכס.
חישוב תשואה שנתית בנכס מניב
תשואה שנתית היא מדד חשוב לבחינת כדאיות השקעה בנכס מניב. התשואה השנתית היא היחס בין ההכנסות מהנכס להוצאות.
חישוב תשואה שנתית ברוטו זה בעצם ההכנסה השנתית מהשכירות חלקי עלות הנכס.
תשואה ברוטו = (עלות הנכס) / (הכנסה שנתית)
חישוב תשואה שנתית נטו זה ההכנסה השנתית פחות הוצאה שנתית, חלקי עלות הנכס והוצאות נלוות(מיסים, עורך דין, עמלת תיווך)
תשואה נטו = (עלות הנכס + הוצאות נלוות) / (רווח שנתי)
מחשבון תשואה שנתי
גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון
כמובן, התשואה השנתית היא לא הגורם היחיד שיש לקחת בחשבון בעת בחינת השקעה בנכס מניב. גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון כוללים:
- עליית ערך: נכס מניב עשוי לעלות בערכו לאורך זמן.
- אופציית השבחה: נכס מניב עשוי להיות אופציונלי להשבחה, מה שיכול להגדיל את שוויו.
- סיכון: השקעה בנכס מניב כרוכה בסיכון, כגון סיכון לאי-יכולת של השוכר לשלם את שכר הדירה או סיכון לירידה בערך הנכס.
רכישת משרד היבטי מס
רכישת משרד, בין אם להשקעה ובין אם לשימוש עצמי, היא פעולה בעלת השלכות מס.
הוצאה מוכרת – עלות רכישת המשרד מוכרת לצורכי מס הכנסה. כלומר, המשקיע יכול להפחית את עלות הרכישה מההכנסות שלו מהנכס, מה שיכול להוביל להפחתת מס ההכנסה.
מע"מ – עסקאות רכישת משרד חייבות במע"מ. עלות המע"מ יכולה להיות מופחתת מההוצאות המוכרות לצורכי מס הכנסה.
מס רכישה – שיעור מס הרכישה על נכסים עסקיים הוא 6% משווי העסקה.
רכישה על שם חברה – רוב בעלי המשרדים רוכשים את הנכסים על שם חברה. הסיבה לכך היא שהחברה יכולה לקבל הטבות מס שאדם פרטי אינו זכאי להן.