סקירת שוק המשרדים והתעסוקה בתל אביב 2019

אזורי תעסוקה בתל אביב – תכנון

סקירת שוק המשרדים והתעסוקה בתל אביב. אזור תעסוקה מוגדר כאזור בייעוד לשימוש מסחר, משרדים ועסקים וכולל גם שימושים של מלאכה, תעשייה ותעשייה עתירת ידע.

עפ”י נתוני תכנית המתאר של תל אביב תא/5000 אשר קובעת הוראות ויעדים לשנת 2025, יש צורך בהגדלת שטחי התעסוקה והגדלת עירוב שימושים של תעסוקה באזורי המגורים ורחובות מסחריים בשכונות מגורים מחוץ למרכז העיר על מנת להגדיל את מגוון ושעות הפעילויות בשכונות.

תכנית המתאר תא/5000 קובעת אזורי תעסוקה ומוקדי תעסוקה המסווגים לאזור תעסוקה מטרופוליני, אזור תעסוקה עירוני ואזור תעסוקה מקומי.
התכנית מעודדת בניה אינטנסיבית באזורי תעסוקה עם עדיפות לאזורי תעסוקה מטרופולינית שסמוכים לצירי מערכת תחבורה עתירת נוסעים.
התכנית מעריכה תוספת של שטחי תעסוקה בעיר תל אביב בהיקף של כ- 5.178 מיליון מ”ר עם היקפי בנייה באזורי התעסוקה השונים בגבולות של 500-1400% בנייה משטח המגרש, בהתאם לסווג המגרש וגודל המגרש.
התכנית שומרת על המע”ר במרכז העיר כאזור התעסוקה הגדול בעיר ומעודדת את אזור דרום העיר ע”י תוספת שימושי תעסוקה.

אזורי תעסוקה מטרופוליניים בתל אביב

בשנת 2015 החלו בהקמה של מערכת להסעת המונים הכוללת 4 קווי רכבת קלה במטרופולין תל אביב:
הקו האדום, הקו הסגול, הקו הירוק אשר עוברים בצירים ראשיים בעיר תל אביב.
הקו החום המחבר בין הערים לוד ובת ים, אשר, אינו עובר בעיר תל אביב.

הביקוש לשטחי משרדים צפוי לעלות באזורי התעסוקה הממוקמים בצמידות לתוואי הרכבת הקלה.

עפ”י תסריט תכנית תא/5000 מסומנים אזורי תעסוקה מטרופוליניים הסמוכים להסעת המונים:
קרית עתידים, מתחם בצמידות לאוניברסיטה תל אביב, מתחם בצמידות לדרך נמיר,
מס’ מתחמים בצמידות לרחובות דרך מנחם בגין, המסגר, דובנוב, שאול המלך ,
שכונת הרכבת, מתחם חסן ערפה,
מתחם בצמידות לדרך יפו תל אביב ורחובות הרצל ונחלת בנימין,
מתחם לוינסקי בצמידות לתחנה המרכזית החדשה.

השכרת משרדים בתל אביב

סקירת שוק המשרדים בתל אביב. שיעורי תפוסת המשרדים בעיר תל אביב עפ”י נתוני דו”ח נת”מ לשנת 2018 נעים בגבולות של 92-96%, עם שיעורי אכלוס הגבוהים ביותר באזורים מרכז תל אביב והסיטי, ציר יגאל אלון ומנחם בגין.

תקופות השכירות  נקבעות בהתאם למהות השכירות זהות השוכר ומשא ומתן בין הצדדים השוכר והמשכיר.
תקופות שכירות מקובלות למשרדים לבעלי מקצועות חופשיים הינן בגבולות של 3-5 שנים לעומת תקופות שכירות של חברות היי-טק שהינן קצרות יותר והינן כ- 1-2 שנים.

מחירי יחידות משרדים נקבעים לפי שטח היחידה ומחיר למ”ר.
השטח שנלקח בחשבון הינו שטח ברוטו אשר כולל את החלק היחסי של היחידה בשטחים הציבוריים בבניין – לובי כניסה, לובי קומתי, חדרי מדרגות, מרחב מוגן קומתי.

יחס ברוטו-נטו במגדלי משרדים חדישים נע בגבולות של 1.30-1.40.
יחס ברוטו-נטו במבני משרדים וותיקים נע בגבולות  של 1.10-1.15.

מחירי משרדים במגדלי משרדים חדישים בתל אביב נעים בגבולות של 70-120 ₪ למ”ר.
מחירי משרדים במבני משרדים וותיקים בתל אביב נעים בגבולות של 60-90 ₪ למ”ר.
המחירים משתנים בין אזורי התעסוקה והינם בהתאם לגיל הבניין, רמת הבנייה והתחזוקה בבניין, גודל היחידה.
מחירי יחידות משרדים קטנות הינם גבוהים יותר לכל מטר, עם יחס שטח ברוטו נטו גבוה יותר ביחס ליחידות משרדים גדולות.

השכרת מקומות חניה
עלות השכרת מקומות חניה בבנייני משרדים הינה בגבולות של 600-1,000 ₪ למקום חניה לחודש, בהתאם למיקום והביקוש לחניה באזור.

עלויות נלוות לשכירת יחידת משרדים

דמי ניהול –  דמי ניהול מקובלים במגדלי משרדים נקבעים לפי קוסט + 15%.
    הניהול כולל שירותי ניקיון, אחזקה ושמירה של המבנה.
    דמי הניהול נקבעים לפי שטח היחידה ברוטו ונעים בגבולות של 15-25 ₪ למ”ר.

תשלום ארנונה –  תשלום ארנונה לעירייה נקבע לפי שטח נטו הרשום באגף הארנונה אשר נקבע עפ”י
    מדידה שערכה העירייה בנכס.
    תעריף הארנונה לשנה ל- 1 מ”ר משרדים ומסחר עפ”י חוברת צו הארנונה לשנת
    2019 הינו:    382 ₪ באזור 1, 319 ₪ באזור 2, 261 ₪ באזור 3.
    (העיר מחולקת ל- 3 אזורים לעניין ארנונה שלא למטרת מגורים, כמפורט
    בצו הארנונה).

שמאות ליחידות משרדים – גישות שומה להערכת שווי משרדים

שווי השוק של נכס מקרקעין, אמור לבטא את התמורה הסבירה הצפויה בעת מכירתו של הנכס ממוכר ברצון לקונה ברצון, בתנאי השוק החופשי, כאשר 2 הצדדים אינם פועלים תחת לחץ זמן ויש בידיהם זמן מספיק ומידע מלא הנדרשים לקבלת ההחלטה.

שווי השוק מוערך תוך התייחסות למלוא פוטנציאל הנכס במועד השומה.

לצורך הערכת שווי השוק של יחידות משרדים קיימות 2 גישות שומה עיקריות:

גישת ההשוואה (או גישת השוק) מבססת את אומדן שווי השוק של נכס נישום, תוך הסתמכות על עסקאות שנעשו בנכסים דומים לו במיקומם, אופיים, רמת סיכון הגלומה בהם ומידת סחירותם. השומה מתבצעת תוך שימוש במקדמי ההשוואה רלוונטיים לנכס הנישום ביחס לעסקאות ההשוואה, ובהתאמה בין מועד עסקתה השוואה ומועד השומה.

גישת היוון הכנסות (או גישת ההכנסה) מבססת את אומדן שווי השוק של נכס נישום על היוון ההכנסות הצפויות להתקבל ממנו לאורך תקופת השימוש בו. פעולת ההיוון נעשית בשער היוון ששיעורו נקבע על-פי אופי הנכס, רמת הסיכון הגלומה בהכנסה והוצאות הניהול והחזקה הנדרשים כדי להמשיך לקבל את ההכנסות מהנכס ובהתייחס גם לגורמים נוספים העשויים להשפיע על ההכנסות שיתקבלו מהנכס לאורך תקופת החיים הכלכליים שלו.

גישת ההשוואה הינה הגישה העדיפה ביותר אשר מבוססת על ניתוח מדגם של מחירי השוואה,
3 עסקאות לפחות, אשר כוללים מחירי מכר זכויות ומחירי היצע ליחידות משרדים דומות מסביבת הנכס אשר נערכו עד שנתיים מהמועד הקובע לשומה.
הניתוח יתבצע באמצעות הפעלת מקדמי התאמה ראויים.

גישת היוון ההכנסות מבוססת על תחשיב הוון התשואה בנכס כמניב, הכולל מדגם של מחירי השוואה של שכירות כולל מחירי שכירות המשולמים בפועל בנכס ומחירי שכירות ומחירי ביקוש לנכסים דומים מסביבת הנכס.
שיעור היוון מקובל באזורי תעסוקה בתל אביב הינו כ- 7.50% לשנה.

נכתב באדיבות – אירית ונונו, משרד שמאות מקרקעין בתל אביב