חוזי שכירות של משרדים

חוזי שכירות של משרדים להורדה מהאינטרנט טומן בחובו סכנות רבות הן לשוכר והן למשכיר. כמו שאצלכם בעסק אתם יודעים שהמקצועיות, הניסיון והידע שלכם שווים המון ללקוח שמקבל מכם שירות כך גם חוזה שכירות שמנוסח אצל איש מקצוע ומותאם אישית לצרכים שלך יספק לך הגנה מקסימלית. בניגוד להסכם השכרה גנרי שמורידים ברשת. בעקבות משבר הקורונה שפרץ לאחרונה לחיינו ופגע בשוק הנדל"ן, אצל רבים משוכרי נכסים מסחריים לרבות שוכרי ומשכירי משרדים צפה בעיה לגבי המשך החיובים לתשלום דמי השכירות בתקופת המשבר או שמא מדובר בכח עליון שמאפשר דחיית תשלומים ואף ביטולם. זוהי רק דוגמה קטנה כיצד סעיף קטן ושולי בהסכם שלרוב אינו מקבל משמעות מיוחדת, יכול בבוא העת לקבוע את המשך גורלו של העסק ובמיוחד כאשר מדובר בתשלום של דמי שכירות בעשרות אלפי ₪ לחודש.

הבדלים בין חוזה שכירות מסחרי לבין חוזה שכירות מגורים

חוזי שכירות של משרדים כולל בתוכו סעיפים ומאפיינים מיוחדים שלרוב לא נמצא בהסכם שכירות רגיל של דירה. בדרך כלל שאנו באים להשכיר דירה הדבר העיקרי שמעניין את השוכר והמשכיר הוא סעיף תשלומי השכירות, ולעומת זאת, בחוזה של משרדים ישנם מאפיינים נוספים שחשובים לא פחות. לדוגמה, אדם שמשכיר שטח משרדים ברמת מעטפת, ומשקיע בעבודות התאמה ושיפוץ כללי של המשרד בעשרות ובמאות אלפי שקלים, השקיע בשטיחים, קירות גבס, תאורה מיזוג וכו'. כיצד מגולמת ההשקעה הזו בהסכם השכירות? ומה קורה לאחר תום תקופת השכירות? האם השוכר צריך לפרק את ההשקעה ולהשיב את המצב לקדמותו?  האם המשכיר צריך לשלם לשוכר משהו? נקודות כאלה ואחרות צריכות לקבל ביטוי בהסכם השכירות. אחרת הצדדים יכולים למצוא את עצמם מהר מאוד בבית המשפט. דוגמה נוספת מתייחסת לתקופת השכירות הארוכה שמאפיינת בעיקר השכרה של משרדים ונכסים מסחריים בשונה מהסכמים להשכרת דירות. כמובן שיש לכך משמעות והשפעה מיוחדת על היחסים בין המשכיר והשוכר התחייבות ארוכות טווח מסוכנות יותר ולכן על השוכר להשאיר לעצמו נקודות יציאה, (תקופות אופציה) במקרה שחל שינוי במצבו הפיננסי או בעסק שלו או שלא יוכל לעמוד בתשלומי השכירות, האמור פועל גם לטובת משכיר הנכס ככל ושוכר הנכס אינו עומד בהתחייבויותיו ומאפשר לו מרחב תמרון.  

שכירות משנה על ידי השוכר

דבר נוסף שכדאי לכלול בהסכם השכירות הוא אופציה לשוכר להשכיר את השטח או חלק ממנו בשכירות משנה, שכירות משנה מאפשרת לשוכר להשכיר את חלק ממתחם המשרדים או את כולו לצדדים שלישיים. כמובן שהתנאים חייבים להיות מעוגנים בהסכם השכירות הראשי בינו לבין הבעלים, וכמובן לכלול התייחסות להסכם השכירות בין השוכר לשוכר המשנה.

מנגנוני ביטחון בהסכם שכירות

נקודה נוספת שאגע בה המתקשרת לתחילת המאמר הוא נושא ההפרות ותשלום פיצויים, עד כמה שהצדדים מעוניינים לעמוד בתנאי ההסכם, מסיבות כאלו ואחרות כאשר היחסים בי הצדדים עולים על שרטון. נושא ההפרות ותשלום הפיצויים יש חשיבות גדולה, ובמיוחד בקביעת מנגנונים בהסכם שיאפשרו לשוכר מספיק זמן לתקן את ההפרה. כמו כן רצוי לבחון כי מנגנון הפיצוי והסנקציות שיש בכוחו של המשכיר להפעיל כנגד השוכר הינו הוגן ושאינו עלול להטיל על השוכר חיובים חריגים. לדוגמה חוזה להשכרת משרדים ובו קיימת הוראה כי פיגור בתשלום יישא ריבית פיגורים גבוהה מדי, או שמא מעניק לבעלים אופציה לעשות שימוש בביטחונות של השוכר באופן לא סביר.

ביטוחים המחויבים בהסכם שכירות מסחרי

נקודה אחרונה שאגע בה בחוזי שכירות משרדים הוא החיוב המוטל על השוכר לרכוש פוליסות ביטוח  ואחרות לתקופת השכירות לטובת המשכיר. ביטוח מעניק למשכיר ולשוכר שקט נפשי ככל וקורה נזק בשטח המושכר לרכוש או לצד ג' בתקופת השכירות. כל בעלים של נכס בדרך כלל קובע באילו פוליסות ביטוח וגבולות האחריות הוא מעוניין שהשוכר יבטח את עצמו ואת המשכיר, כגון פוליסה לבטוח תכולת השוכר, פוליסה לביטוח לאבדן הכנסה, פוליסה לבטוח אחריות כלפי צד שלישי, פוליסה לבטוח חבות מעבידים ועוד ועוד. מאחר ורכישת הביטוחים נעשית על חשבון השוכר וכמו גם נדרשת הבנה בסוגי הפוליסות שיתאימו לצרכים של השוכר. רצוי מאוד להתייעץ יועץ ביטוחי לצורך התאמה מקסימלית של הפוליסות הנרכשות בהתאם לדרישות המשכיר.

אין האמור לעיל בכדי לבטל או להחליף סיוע בייעוץ משפטי.

---