תובנות מהשטח עם רועי מ-ZUZ: לכמה זמן להשכיר את המשרד?
תוכן עניינים
כשאני מלווה בעלי נכסים בתהליך של השכרת משרד בתל אביב, אחת השאלות שחוזרות כמעט בכל פגישה היא: "לכמה זמן להשכיר את המשרד?"
שנה? שלוש? חמש?
זו אולי אחת ההתלבטויות השכיחות ביותר בקרב משקיעי נדל"ן עסקי, ואין לה תשובה אחת נכונה.
בפרק הרביעי של הסדרה תובנות מהשטח עם רועי מ-ZUZ, אני רוצה לשתף מקרה אמיתי של בעל משרד במגדלי הארבעה במתחם שרונה תל אביב, מקרה שממחיש היטב את הדילמה הזו, במיוחד בעידן שבו שוק המשרדים עובר שינויים תכופים, וחברות, בעיקר בתחום ההייטק מתקשות להתחייב לטווח ארוך. השאלה לכמה זמן להשכיר את המשרד הופכת לא רק לסוגיה משפטית אלא לשאלה אסטרטגית שמכריעה את גובה התשואה.
בעל הנכס ממגדלי הארבעה שהתלבט – יציבות או גמישות
לפני מספר שנים ליוויתי בעל נכס שרכש משרד של כ-300 מ"ר במגדלי הארבעה בתל אביב, אחד המגדלים החדשים והיוקרתיים בעיר.
מדובר בנכס שנמצא בקומה גבוהה עם נוף פתוח, מיקום מצוין במתחם שרונה ונגישות מושלמת לצירי תנועה מרכזיים. הבעלים פנה אליי לשיווק הנכס וביקש שאמצא שוכר איכותי לטווח של לפחות חמש שנים.
אבל השוק באותה תקופה סיפר סיפור אחר.
רוב החברות שפנו – בעיקר חברות הייטק צעירות ובינוניות חיפשו חוזים קצרים של שנה עד שנתיים, מתוך רצון לגמישות.
הבעלים התלבט:
האם להשכיר לטווח קצר כדי להתחיל לקבל הכנסה כבר עכשיו, או להמתין לשוכר “רציני” יותר שיחתום על חוזה ארוך ויבטיח שקט לשנים קדימה?
כך פתרתי את הדילמה: שוכר איכותי במחיר נכון
בסופו של דבר, לאחר כמה חודשים של פרסום ושיחות עם עשרות מתעניינים, הצלחתי למצוא שוכר איכותי חברת השקעות בינונית שחיפשה משרד ייצוגי לטווח ארוך באזור מרכזי בתל אביב.
החברה חיפשה יציבות, אך גם הייתה מודעת למצב השוק המשתנה, ולכן ניהלה משא ומתן ממושך על התנאים.
לאחר תהליך של בחינה מעמיקה, סיור במשרדים מתחרים ובדיקת החלופות, הם בחרו דווקא במשרד של בעל הנכס במגדלי הארבעה, בזכות המיקום המעולה, איכות הבניין, והיחס האישי שקיבלו בתהליך.
עם זאת, כדי לסגור את העסקה, הבעלים נאלץ להתגמש במחיר: במקום 150 ש"ח למ"ר כפי שתכנן בתחילה, החוזה נחתם על 135 ש"ח למ"ר לתקופה של חמש שנים עם אופציה להארכה.
במבט ראשון זה אולי נראה כמו ויתור כלכלי, אבל בפועל זו הייתה החלטה עסקית נבונה מאוד.
הבעלים הבטיח לעצמו שקט תפעולי לחמש שנים קדימה, הכנסה יציבה וצפויה, וחיסכון של עשרות אלפי שקלים בהוצאות עקיפות – דמי ניהול על משרד ריק, עמלות תיווך, עורך דין ושיפוצים חוזרים.
הוא קיבל בדיוק את מה שחיפש: שוכר יציב, שקט נפשי, ותשואה נטו גבוהה יותר לאורך זמן.
המקרה הזה ממחיש מצוין את מה שאני רואה שוב ושוב בשוק המשרדים בתל אביב – לפעמים, כדי להרוויח באמת, צריך לדעת לא רק כמה לדרוש – אלא גם מתי להתגמש.
היתרונות והחסרונות של חוזה קצר מול חוזה ארוך
בחירת משך תקופת ההשכרה היא לא רק החלטה טכנית היא אסטרטגיה עסקית לכל דבר.
כדי למצוא שוכר שמוכן לחוזה ארוך של חמש שנים, לעיתים נדרש להמתין חודשים ארוכים עד שהשוכר המתאים יגיע.
בינתיים, המשרד יכול לעמוד ריק, והבעלים נושא בעלויות קבועות כמו דמי ניהול וארנונה, מה שפוגע ישירות בתשואה הכוללת של ההשקעה.
לעומת זאת, חוזה קצר לשנה אחת או שנתיים מאפשר גמישות, אבל הוא מלווה בהוצאות חוזרות:
עמלות תיווך, שכר טרחת עורך דין, עלויות שיפוץ או התאמות לשוכר החדש, ולעיתים גם תקופות ריקות בין שוכרים.
בנוסף, כבר אחרי תקופה קצרה בעל הנכס צריך להתחיל לתכנן את המשך הדרך ולחפש שוכר חדש, תהליך שדורש זמן, אנרגיה וניהול שוטף.
חוזה קצר יכול להתאים במיוחד לבעלים שמכירים היטב את שוק המשרדים ופעילים בו על בסיס קבוע, כאלה שמחזיקים מספר נכסים ויכולים להתמודד עם שינויים תכופים.
לעומת זאת, משקיעים שמעדיפים יציבות, שקט נפשי והכנסה קבועה יעדיפו חוזה ארוך, גם אם התשואה השנתית מעט נמוכה יותר. הדיון הזה מוביל אותנו לשאלה המרכזית עבור כל בעל נכס: לכמה זמן להשכיר את המשרד?
| מאפיין | חוזה קצר(1-2 שנים) | חוזה ארוך (4-5 שנים) |
|---|---|---|
| יתרון עיקרי | גמישות לעדכון מחירים בהתאם לשוק | יציבות והכנסה קבועה לאורך זמן |
| חסרון עיקרי | הוצאות חוזרות על תיווך, עו"ד והתאמות | פחות גמישות במקרה של שינוי שוק |
| מתאים ל… | משקיעים דינמיים ובעלי מספר נכסים | בעלי נכסים שמעדיפים ביטחון ותשואה יציבה |
| השפעה על התשואה הכוללת | פוטנציאל גבוה אך עם סיכון תנודתי | תשואה ממוצעת אך קבועה ובטוחה |
איך לבחור את תקופת ההשכרה הנכונה?
מהניסיון שלי, אין תשובה אחת שמתאימה לכולם.
בחירת משך ההשכרה צריכה להתבסס על שלושה גורמים עיקריים:
- מיקום הנכס ורמת הביקוש באזור:
במתחמים מבוקשים כמו מגדלי הארבעה חוזה קצר עשוי לעבוד היטב, כי הביקוש גבוה וקל למצוא שוכרים חדשים. - מאפייני השוכר:
חברה צעירה או סטארט-אפ תעדיף חוזה קצר מתוך צורך בגמישות.
לעומת זאת, חברות ותיקות, משרדי עורכי דין או רואי חשבון לרוב יחפשו חוזים ארוכים ליציבות תפעולית. - אסטרטגיית ההשקעה של הבעלים:
משקיע שמחפש תשואה קבועה יעדיף חוזה של שלוש עד חמש שנים.
מי שמחפש למקסם תשואה בשוק עולה יעדיף חוזים קצרים שיאפשרו לו לעדכן מחירים בתדירות גבוהה.
איך השוק של היום משנה את כללי המשחק
אם לפני עשור חוזים של חמש עד עשר שנים נחשבו לסטנדרט, הרי שהיום ב 2025 התמונה שונה לגמרי.
שוק המשרדים בתל אביב ובעיקר במרכז הארץ הפך דינמי, מהיר ומשתנה, בין היתר בעקבות עליית מודל העבודה ההיברידי, התייעלות כלכלית של חברות, ועלייה בהיצע המשרדים החדשים.
חברות רבות, במיוחד בענף ההייטק והפיננסים, כבר לא רוצות להתחייב לטווחים ארוכים הן מחפשות גמישות: חוזים לשנה-שנתיים עם אופציות הארכה, אפשרות לצמצם שטח או להרחיבו, וסעיפי יציאה מוסכמים מראש.
בעלי נכסים שלא מסתגלים לשינוי הזה נשארים מאחור עם משרדים ריקים ותחושת תסכול מה“שוק הרדום”.
לעומת זאת, בעלי נכסים שמבינים את הרוח החדשה ומציעים חוזים מותאמים, נהנים מיתרון תחרותי:
הם משכירים מהר יותר, מושכים חברות טובות, ולעיתים גם משיגים תשואה גבוהה יותר בטווח הארוך פשוט כי הם לא נתקעים חודשים עם נכס לא פעיל.
השורה התחתונה היא שהחוזה המושלם היום הוא לא בהכרח הארוך ביותר, אלא זה שמשלב בין יציבות וגמישות, בהתאם למצב השוק ולפרופיל השוכר.
המציאות משתנה וגם שיטת ההשכרה צריכה להשתנות איתה.
חוזה טוב הוא לא בהכרח חוזה ארוך
לאורך השנים הבנתי שמה שחשוב באמת הוא לא משך ההשכרה, אלא איכות השוכר והגמישות בהסכם.
חוזה חכם הוא כזה שמעניק ביטחון לבעל הנכס, אבל גם מאפשר עדכון תנאים במידת הצורך.
לדוגמה, סעיף יציאה מוסכם או אפשרות לעדכון מחיר בתום תקופה מסוימת יכולים להגן על שני הצדדים גם יחד, או עלייה במחיר השכירות תוך כדי תקופת החוזה.
בשוק כמו תל אביב, שבו המגמות משתנות במהירות, חוזה קצר לא בהכרח מסוכן, וחוזה ארוך לא תמיד מבטיח יציבות.
האיזון הנכון הוא זה שמבוסס על ניתוח שוק בזמן אמת, הבנת סוג השוכר, ותכנון חכם של מבנה ההסכם.
טיפ מעשי לבעלי משרדים
לפני שאתם חותמים עם שוכר חדש, עצרו לרגע ושאלו את עצמכם:
מה באמת חשוב לי עכשיו – שקט ויציבות או גמישות ותשואה מקסימלית?
אם המטרה שלכם היא יציבות כלכלית לטווח ארוך, ייתכן שכדאי לבחור בחוזה של שלוש עד חמש שנים עם שוכר איכותי שגם אתם מאמינים בפעילות שלו. חוזה כזה יאפשר לכם לתכנן תזרים קבוע, לצמצם הוצאות חוזרות כמו תיווך ועורכי דין, וליהנות מראש שקט לאורך זמן.
אבל אם אתם מעדיפים לשמור על גמישות ולפעול לפי מגמות השוק – חוזה קצר של שנה או שנתיים יכול להיות יתרון. הוא מאפשר לכם לעדכן את המחיר בהתאם לשינויים בביקוש, לשפר את רמת השוכר הבא, ולהגיב מהר למציאות כלכלית משתנה.
הנקודה החשובה היא שאין "נוסחה אחת נכונה". כל נכס וכל בעלים נמצאים במצב אחר.
לכן, לפני שמחליטים לכמה זמן להשכיר את המשרד, כדאי לבצע ניתוח שוק עדכני, להבין מה רמת הביקוש באזור, כמה זמן לוקח להשכיר משרדים דומים, ואיזה סוג חברות פעילות בסביבה.
אל תחששו להיעזר ביועץ נדל"ן מקצועי שילווה אתכם בתהליך. מתווך מנוסה ידע לא רק למצוא שוכר, אלא גם לייעץ על אורך החוזה, התנאים הנלווים והאיזון הנכון בין ביטחון וגמישות – כדי למקסם את התשואה שלכם בלי לקחת סיכונים מיותרים.
מעוניינים להבין מה משך ההשכרה הנכון ביותר עבור הנכס שלכם?
ב-ZUZ יועצי נדל"ן אנחנו בוחנים כל נכס לגופו לפי סוג השוכרים, מיקום המשרד ומצב השוק בזמן אמת.
אנחנו מלווים בעלי נכסים משלב ניתוח השוק והערכת השווי, דרך קביעת אסטרטגיית השכרה חכמה ועד מציאת השוכר המתאים ביותר לטווח הזמן הרצוי.
ניהול נכון של חוזה ההשכרה הוא מפתח לתשואה יציבה וביטחון פיננסי לאורך זמן.
אם גם אתם רוצים לקבל החלטות נכונות ולהשכיר את הנכס שלכם בביטחון ובתנאים אופטימליים – צרו איתי קשר.
רועי נגר, ZUZ יועצי נדל"ן:
- טלפון: 058-7657665
- מייל: roy@zuznadlan.co.il
