איך להגדיל את התשואה בנדל"ן מסחרי
איך להגדיל את התשואה בנדל"ן מסחרי? בעולם הנדל"ן הרבה משקיעים מחפשים לרכוש נכס מניב עם תשואה גבוהה מהממוצע ולכן ניתן לראות, שבשנים האחרונות הרבה מוצאים את התמורה הגבוהה כמשכירים בעולם הנדל"ן מסחרי. הדברים שמושכים את המשקיעים לנדל"ן המסחרי הם: מחירים יחסית זולים ותשואה גבוהה, הכל ביחס לאלטרנטיבה של רכישת נדל"ן למגורים. המשקיע הממוצע יגייס את ההון העצמי שלו, יפנה לבנק לקבלת משכנתא, ירכוש את הנכס המסחרי במצב מעטפת (בטון חשוף לפני שיפוץ פנימי) או גמר ויחפש שוכר. הסיכון בנדל"ן מסחרי הינו התחלופה של השוכרים. בהשכרת נדל"ן מסחרי מקביל מאוד להשכרת דירה לסטודנטים. תשואה גבוהה אך התחלופה גבוהה גם היא. לכן, הרבה משכירים מחפשים שוכר שיהיה לטווח אורך וגוף חזק כגון, בנקים, קופות חולים, דואר וכדומה. ברגע שהנכס לא מושכר אז התשואה כמובן נפגעת וניתן לראות שהתשואה השנתית יורדת.
בכדי להגדיל את התשואה צריך להיות יצירתיים.
לדוגמה, יש משקיעים המחלקים את שטח הנכס שלהם לחלקים קטנים. לוקחים משרד שרכשו בגודל של 100 מ"ר ומחלקים אותו למשרדים קטנים של כ-10 מ"ר לאנשי מקצוע שצריכים רק חדר אחד ואז ניתן לגבות יותר מכל שוכר על החלק היחסי. בכדי להבין איך ניתן להגדיל את התשואה יש לזכור שהתשואה היא נגזרת של:
1. עלות הנכס.
2. השכירות.
זאת אומרת, שאם אצליח להגדיל את השכירות (כמו בדוגמה שכתובה למעלה) – אגדיל את התשואה. אם אצליח לרכוש את הנכס במחיר יותר זול – אגדיל את התשואה. בכדי לשלם פחות כסף אודות הנכס, משקיעים פונים לבנק ומשתמשים בכלי הפיננסי האהוב על המשקיע – משכנתא. המינוף בעצם מאפשר למשקיע לרכוש נכס עם פחות הון עצמי, להרוויח את השכירות ולשלם ריבית יחסית נמוכה (במיוחד בשנים האחרונות) ובכך השוכר משלם את הריביות. באסטרטגיה שאפרט כאן, המטרה היא לצמצם את מחיר הנכס בצורה משמעותית מאוד. ישנם גם נכסים שיהיה ניתן לא לשלם עליהם בכלל ובכך להגיע לתשואה חלומית!
אני עובד באסטרטגיה ששמה – שכירות משנה.
בתהליך של שכירות משנה אני בכלל לא רוכש את הנכס. אני מחפש בעלי משרדים (או כל נכס מסחרי אחר) הרוצים להשכיר או למכור את המשרד שלהם ומציע להם דבר פשוט – אני אשכור מכם את המשרד ובחוזה תהיה לי את האפשרות גם להשכיר אותו שוב.
בנדל"ן מסחרי אני מחפש נכסים שצריכים ערך מוסף. הכוונה היא לדוגמה, נכס במצב של מעטפת ואז ניתן לשלם שכירות זולה באופן יחסי מפאת הסיבה שיש צרוך בשיפוץ מהיסוד. אני פונה לבעל הנכס, הרוצה להשכיר או למכור ואני מציע לו את הפתרון לסיכון שלו – חוזה שכירות ארוך שנים. מלבד החוזה האורך, אני מציע לו כי בסוף החוזה תהיה אופציה להארכת החוזה. בנוסף, בסוף חוזה השכירות הנכס יישאר לו משופץ, דבר הנותן עליית ערך לנכס. בעל הנכס יודע שיש לו חוזה בטוח לטווח זמן ארוך ובסוף חוזה השכירות יש בידיו נכס שעבר השבחה. הרעיון הוא להראות לבעל הנכס כי הוא לא מסתכן בעסקה. הדבר הקריטי הוא, שבעל הנכס צריך לאפשר לי כשוכר לבצע את שכירות המשנה ולהשכיר את הנכס שלו לגורם שלישי. הרעיון הוא לשכור במחיר זול, לעשות שיפוץ לפי הצרכים של אוכלוסיית השוכרים ולהשכיר במחיר משמעותי יותר גבוה.
הדוגמה שנתתי למעלה הינה דוגמה שביצעתי לאחרונה. אני שוכר משרד של 100 מ"ר רבוע בעלות של 40 ש"ח למ"ר (4,000 ₪ סך הכל), מחלק את המשרד לתשעה חדרים קטנים של כ-90 מ"ר (10 מ"ר נוספים נותרים למסדרון) וגובה על כל משרד כ-2,000 ₪ בחודש (18,000 ₪ סך הכל). לא לשכוח את עלות השיפוץ המתחלקת לכל חודש. לדוגמה שיפוץ של 240K ₪ שצריך לחלק אותו לאורך חיי השכירות. אם שכרת את הנכס לעשר שנים אז כל שנה משלמים על השיפוץ 24K ₪ (בחודש 2K ₪).
דוגמא של הוצאות והכנסות בנדל"ן עסקי
מגיעים להוצאות של:
4,000 ₪ שכירות חודשית
2,000 ₪ שיפוץ לחודש
6,000 ₪ סך הכל בחודש
720K ₪ בעשור
הכנסות של:
18,000 ₪ בחודש
11 חודשי שכירות
198K ₪ בשנה
1.98M בעשור
שורה תחתונה:
הכנסות בעשור – 1.98M
הוצאות בעשור – 720K
רווח לפני מס – 1.26M
כך ניתן להגדיל את התשואה בנדל"ן מסחרי
זכרו תמיד – הגדלת התשואה נובעת מהגדלת השכירות או הוזלת ההון בעצמי שנכנס לעסקה. בתהליך של שכירות משנה ההון העצמי המשמעותי שנכנס לעסקה – עלות השבחת הנכס. כמובן שעסקה של שכירות משנה חייבת להיות עסקה של טווח זמן ארוך על מנת שעלות השיפוץ תוחזר לכם ולא תתבזבז.
בהצלחה ותמשיכו לעשות נדל"ן! שור יזמות
נכתב באדיבות שי שור יזם ובעלים של חברת ”שור יזמות”, מחבר הספר ”נדל”ן לא רק לעשירים” וראש חטיבת הנדל”ן של מכללת ”מגמות”.
